Landbrug som sommerhus – ny afgørelse

Af: Michael Guldbæk Karlsen, Cand.merc.jur, skattespecialist og direktør i NF Plus

Der er godt gang i sommerhusmarkedet for tiden.

Når man studerer salgsannoncer på nettet, kan det være fristende at kigge på alternativer til det etablerede sommerhusmarked. Man bliver ofte overrasket over, hvor billigt man kan få en landbrugsejendom meget tæt på de etablerede sommerhusområder.

Mange steder i Nordjylland falder priserne drastisk, hvis bare man bevæger sig lidt ind i landet, væk fra havet. Ofte er der lige så kort afstand til de etablerede handleområder og stranden som i sommerhusområderne. Man får ikke havudsigten, men det gør man nu alligevel heller ikke fra de fleste sommerhuse.

Når man kigger på landbrugsejendomme tæt på kysten, bliver man ofte overrasket over, hvor meget jord og mursten man får for pengene. Det kunne derfor være fristende at skifte sommerhusplanerne ud med køb af en landbrugsejendom.

Men hvad nu med avanceskatten. En avance på et sommerhus er som udgangspunkt skattefri. Men hvordan forholder det sig med en avance på en landbrugsejendom?

Sagen

Sidste år faldt der afgørelse i en sag om en landbrugsejendom, der blev brugt som sommerhus. Der var ingen tvivl om at avance på jorden ville være skattepligtig, så opmærksomheden samlede sig om stuehuset.

Ejendommen i sagen var på 40 hektarer. Den blev købt i 2009. Straks efter købet blev der påbegyndt renovering af det slidte stuehus i et sådant omfang, at det kom til at fremstå som en flot og ny sommerbolig. Jorden blev lejet ud, således der ingen erhvervsmæssig drift var på bygningsparcellen. Ejendommen blev gennem årene aldrig lejet ud og blev anvendt af ejerne som almindeligt sommerhus, hvor anvendelsen skete i weekender og sommerperioden.

En krølle i sagen var, at ejerne var landmænd i forvejen og havde en landbrugsejendom, hvorfra de drev erhvervsmæssigt landbrug. De kunne derfor erhverve sommerhuslandbruget uden bopælspligt.

Skattemæssig praksis

I takt med at der er opnået tilladelse til at flere og flere almindelige helårsboliger kan anvendes som sommerhuse, har der udviklet sig en skattemæssig praksis om at helårsboliger, der erhverves og anvendes som sommerboliger, kan afstås med skattefri avance efter sommerhusreglen i ejendomsavancebeskatningsloven. Denne praksis er udførligt beskrevet i skattemyndighedernes juridiske vejledning.

Det var derfor nærliggende at afprøve, om denne praksis kunne overføres til stuehuset på landbrugsejendommen, der har været anvendt som sommerhus.

I NF Plus har vi gennem tiden haft flere af denne slags sager. Vi har også været involveret i flere skovejendomme, hvor »stuehuset« alene har været anvendt som fritidshus. I alle disse sager er vi kommet frem til den konklusion, at stuehusene ikke kunne anstås skattefrit, med henvisning til systematikken i ejendomsavancebeskatningsloven. Afgørelsespraksis har været sparsom på området. Det har derfor hovedsageligt været på baggrund af egen fortolkning, at vi har kommet frem til konklusionen. Det var derfor med nogen spænding, at vi læste landsskatterettens afgørelse.

Afgørelsen

Landsskatteretten kom i sagen med en meget klar afgørelse, der ikke var til at misforstå. Den administrative praksis om at helårsboliger, der erhverves og anvendes som sommerboliger, kan ikke finde anvendelse på landbrugsejendomme omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven § 9. Det betyder, at skovejendommen der er omfattet af samme bestemmelse, heller ikke kan omfattes af den administrative praksis.

Afgørelsen medfører det dilemma i sagen, at stuehuset ikke kan afstå skattefrit som sommerhus, fordi sommerhusreglen ikke finder anvendelse. Stuehuset kan heller ikke afstås skattefrit som helårsbolig, da det netop kun er blevet benyttet som sommerhus.

Avancen på stuehuset i sagen var dermed skattepligtig.

Bopælspligtens betydning

I sagen blev det diskuteret en del, om bopælspligten på landbrugsejendomme havde betydning. I en række sager har skattemyndighederne lagt vægt på, at ejeren af landbrugsejendomme, der anvendes som sommerhus har tilkendegivet at ville opfylde bopælspligten. Allerede af den grund konkluderede skattemyndighederne, at ejendommen ikke var anskaffet som sommerhus, da den netop var erhvervet med helårsbeboelse som formål.

I den aktuelle sag var der den krølle, at ejerne ikke behøvede at opfylde beboelsespligten, idet de ejede en anden landbrugsejendom. De kunne derfor med bedre vægt anføre, at de havde erhvervet og anvendt ejendommen som et sommerhus.

Dette forhold tillagde landsskatteretten imidlertid ingen betydning. Den henviste alene til systematikken i ejendomsavancebeskatningsloven og konkluderede, at ejendommen omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven § 9 på salgstidspunktet ikke kan være omfattet af den administrative praksis om sommerhuse.

Tvivlsområder

I NF Plus har vi været involveret i sager, hvor der på skovejendomme er opført et hus, der står opført som sommerhus/fritidsbolig i BBR. Her har vi været i tvivl om, hvorvidt denne registrering kunne bringe boligen ind under den administrative praksis om sommerhuse. Med Landsskatterettens klare afgørelse må denne tvivl være lagt til side. Disse ejendomme må være omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven § 9, hvilket betyder, at den administrative praksis om sommerhuse ikke kan finde anvendelse.

Konklusion

Når man studerer salgsannoncer på nettet og lader inspirere af at købe en landbrugsejendom i stedet for et sommerhus, skal man være opmærksom på, at en eventuel avance på sommerhuset som udgangspunkt vil være skattefri, mens en eventuel avance på landbrugsejendommen vil være skattepligtig, også avancen på stuehuset, hvis ejendommen kun er blevet anvendt som sommerhus.