Landbrugsmægler Frank Poll: - Der er købere i markedet

Flere faktorer er vigtige, når ejendommen sættes til salg, og landbrugsmægler Frank Poll ser gerne på mulighederne.

- For mange landmænd er deres gård ikke bare en ejendom, men deres livsværk. Og det skal man have forståelse for samtidig med, at man skal have en høj grad af situationsfornemmelse, når man taler med ejer og potentiel sælger af en ejendom.

Sådan lyder det fra Frank Poll, landbrugsmægler hos EDC Landbrug Poul Erik Bech og med virkeområde øst for Storebælt. 

Frank Poll handler selv primært med ejendomme på 30 hektar eller mere og samarbejder med lokale EDC-mæglere, når det drejer sig om de lidt mindre landbrugsejendomme og fritidsbrug.

Følelsesmæssigt aspekt

Frank Poll peger videre på, at for mange sælgere har gården været en arbejdsplads, men også et hjem og stedet, hvor børnene er vokset op. Derfor kan det være ekstra følelsesladet – ikke mindst hvis ingen af børnene ønsker at overtage ejendommen.

- Mange unge vælger i dag noget andet end gården, der har været i familiens eje i flere generationer. De vil måske hellere flytte til byen, få en anden uddannelse og de ser ikke sig selv som femte eller sjette generation, siger Frank Poll og fortsætter: 

- Og alt det skal man have forståelse for. Det gælder også, hvis man begynder at tale med en potentiel sælger om, hvordan ejendommen, herunder bygninger, stald, lade med mere kan forberedes til et salg. 

- Det handler om planlægning, og så skal man have forståelse for, at ikke alle ønsker deres livsværk annonceret i avisen eller på nettet, ligesom det ikke er alle, der ønsker et skilt ved vejen. For dem er det ofte underordnet om det tager 12, 24 eller 36 måneder at få solgt ejendommen, eller at få den gjort klar til salg.

Fordel med en uvildig part

Netop planlægningsfasen er vigtig, fastslår Frank Poll og medgiver, at det nogle gange kan det være en god idé at fjerne en bygning, inden man sætter sin ejendom til salg.

- Det kan dog også være følelsesmæssigt at skulle rive en stald ned, som man selv har opført for 35 år siden og har et »forhold« til, som Frank Poll formulerer det.

Han gør i den forbindelse opmærksom på, at der en gang imellem er forskellige nedrivningspuljer, tilskudsmuligheder eller nedrivningsfradrag, hvis man vil have revet en bygning eller et hus ned.

- Men det kræver at det er nuværende ejer, der gør det inden et salg og ofte med en betingelse om, at man skal have ejet ejendommen i en årrække, inden man kan opnå tilskud eller fradrag.

- Går man med tanker om et salg, kan det nogle gange være en fordel at få en uvildig part, ikke nødvendigvis ens normale landbrugsrådgiver, men en anden – eventuelt en ejendomsmægler – til at give sit bud på, hvad man med fordel kan gøre for at fremme et salg.

Når det handler om fremtiden, mener Frank Poll, at strukturudviklingen i landbruget vil forsætte med uformindsket kraft, så ejendomme og bedrifter bliver større og større og samtidig mere og mere professionaliseret.

Trenden er skiftet

Frank Poll understreger, at der er købere til alle ejendomme og fortæller, at trenden med at flytte på landet er stigende, ligesom det var tilfældet i årene op mod finanskrisen, hvor det så vendte, og alle ville flytte til byen igen.

- Der har været en årrække, hvor folk ville bo i byen og maksimalt have 100 meter til nærmeste café, men nu oplever vi, at folk vil på landet, have deres egen køkkenhave, lidt høns, plads til en hest, en kalv og et får. 

- Det er, fortætter Frank Poll, igen blevet moderne at bo på landet med højt til loftet, hvor et hus med have og lidt jord koster det samme som en mindre toværelses lejlighed på Nørrebro.

Muligheder og begrænsninger

Frank Poll opfordrer både købere og sælgere til at se på muligheder og ikke på begrænsninger.

- For nogle kan det være en fordel at have nogle bygninger, der kan anvendes til alternative formål. Det kan for eksempel være leje til campingvognopbevaring om vinteren, til lagerrum, små værksteder eller lignende. 

Her skal man ifølge Frank Poll dog have øje for ens lokalområde. Hvad der kan svare sig et sted, kan ikke nødvendigvis betale sig et andet. 

- Der er forskel på, om man bor og vil leje noget ud på Vestlolland eller i Nordsjælland, understreger han.

Frank Poll oplyser også, at man kan lave mange investeringer, der trækker ejendommens omsættelighed ned, men også det modsatte.

- Det er dog vigtigt, især hvis man opfører nyt, at man får lagt det hensigtsmæssigt i forhold til eventuelle fremtidige investeringer, så man ikke låser eller begrænser sig, og dermed afskærer egne muligheder. 

- Man skal for eksempel ikke placere en ny hal, der kan hæmme eller fjerne udsigten til et smukt naturområde fra ens stuehus. Det vil trække ned den dag, man skal sælge. Og så skal man bygge til sig selv og egne behov, og ikke til andre og en fremtidig handel.

Den røde tråd

Afslutningsvis anbefaler Frank Poll, at der skal være en rød tråd, når man vælger byggematerialer - jo mere specielt, man bygger, jo færre købere vil der være på sigt.

- Det fremmer ikke et salg af en ejendom, hvis der på fire forskellige bygninger eksempelvis er fire forskellige typer af tag. Så tænk i helheden i bygningsmassen, inden der renoveres.

- Og jo, der er købere i markedet, så går man i salgstanker, skal man have en god dialog med sin mægler om hvilken salgs- og markedsføringsstrategi, der skal vælges. Ikke to ejendomme er ens, så man kan ikke anvende den samme skabelon til alle salg, pointerer Frank Poll.

Læs også