Af Jens Axel Kruchov, advokat og partner, Storm Advokatfirma
Jeg prøver at fange dig med min overskrift på denne klumme, for jeg ved godt, at du som landmand har mange gøremål, og at fast ejendom, byggeretter og matrikler ikke ligger øverst på to-do-listen. Ikke desto mindre er det vigtigt at kende til disse ting – de er værdifulde for dig.
Er du ejer af flere ejendomme på landet, bør du nemlig sikre dig, at værdien af alle ejendommene beskyttes bedst muligt.
Her får du en række generelle, men gode råd. Generelle, fordi ikke to landbrug er ens, og der kan være forhold på netop dine ejendomme, som adskiller sig fra det generelle. Her vil en individuel rådgivning være værdifuld for dig.
Udlejning
Hvis du udlejer stuehuse, bør du have en klar og skriftlig lejekontrakt med lejeren og samtidigt holde øje med, hvordan ejendommen vedligeholdes af lejer. Du bør ikke lade en lejer flytte ind, før der er indgået en skriftlig lejekontrakt, og lejeren har indbetalt både depositum og forudbetaling af op til tre måneders leje.
Hvis en ny lejer ikke kan imødekomme dette, bør du overveje, om du skal indgå i et lejeforhold som udlejer.
Samtidig skal du løbende holde øje med, om hus og have m.v. passes, og at der sker betaling af husleje.
Du bør ikke lave en aftale om, at du skal betale for lejerens forbrug af el, vand og varme. I stedet skal lejeren selv tilmelde sig som forbruger.
Hvis du ønsker at sælge ejendommen, kan du indlede et lejeforhold i en tidsbegrænset periode, men du skal være opmærksom på, at du ikke kan forlænge en tidsbegrænsning uden, at lejemålet derved bliver tidsubegrænset.
Tomme bygninger
Selvom tomme bygninger kan være en klods om benet, repræsenterer de en mulig værdi, idet de indeholder en byggeret til at opføre en ny bebyggelse. Dette kræver, at bygningen både er nogenlunde vedligeholdt, og at de faktiske oplysninger om bygningen er indberettet til BBR.
Derudover er det mit råd, at bygningen holdes forsikret.
Det er ikke altid nemt at opnå en tilladelse til at opføre ny bebyggelse i det åbne land, og derfor kan den gamle bygning være netop den trædesten, en ny ejer kan bruge for at kunne få tilladelse til at opføre en ny bolig på landet.
Byggeretterne kan i visse situationer flyttes lidt, så placeringen bliver mere optimal for en ny ejer. Dette afgøres ud fra en konkret vurdering.
Køb af naboejendomme med produktion
Hvis du har opkøbt en naboejendom med en produktionstilladelse, skal du være ekstra opmærksom på at få denne tilladelse overført til din egen ejendom.
Hvis du ikke har det og samtidig indstiller husdyrdriften på den nye ejendom, kan du risikere, at der etableres en tomgangsperiode, hvorefter tilladelsen bortfalder, fordi den ikke konkret udnyttes.
Ved opkøb bør du ikke foretage en matrikulær sammenlægning, idet du derved fraskriver dig muligheden for en realkreditbelåning fra bunden på den nye ejendom og samtidigt fraskriver dig retten til et årligt fradrag i forhold til en kommende ejendomsavancebeskatning.
Har du læst med hertil, håber jeg at du kan se vigtigheden at have styr på dine ejendomme og ser de muligheder, der ligger i dem.