Udlejning kræver omtanke

(LANDBRUG FYN) Landmand i Åsum er kommet i klemme i lejeloven. Han har uden tidsbegrænsning udlejet en tidligere staldlænge til en antik- og brugtmøbelforretning. Nu skal han selv bruge bygningen, men lejeren vil ikke flytte.

Hvis gårdejer Hans Jørgen Nielsen, »Dalholm«, Åsum Bygade 8 i Åsum ved Odense, havde vidst, hvad han ved i dag, havde han sørget for at få en tidsbegrænsning skrevet ind i lejekontrakten, da han pr. 1. marts 1990 lejede gårdens tidligere svinestald ud til indehaveren af Odense Antik, Peder Buch, som ville bruge lokalerne til lager og forretning med antikviteter og brugte møbler.

Hans Jørgen Nielsen, der driver 185 ha med planteavl, gør blandt andet meget i frøavl, og han vil nu gerne bruge den udlejede bygning til etablering af et tørreri samt til opbevaring af maskiner.

Men lejeren ønsker ikke at flytte ud. Og når lejekontrakten ikke indeholder en tidsbegrænsning, nyder lejeren en udstrakt beskyttelse i henhold til lejeloven og kan ikke opsiges, uden at særlige forhold - som for eksempel misligholdelse af lejekontrakten - gør sig gældende.

Det sætter Hans Jørgen Nielsen i en noget håbløs situation - som han gerne vil fortælle om, så andre landmænd kan undgå på samme måde at komme »i klemme i lejeloven«.

Dalholm i Åsum er Hans Jørgen Nielsens fødehjem, og han overtog gården i 1982 som 7. generation på stedet.

- I de første år producerede vi 1.000 slagtesvin om året, fortæller Hans Jørgen Nielsen. Men da den første vandmiljøplan kom i 1984, stod det klart, at vi ikke kunne opfylde dens krav, blandt andet på grund af et vandløb, der løber lige igennem gårdens område

- Derfor satte vi grisene ud i efteråret 1984, og min far fik den ide, at vi kunne prøve at leje de tomme staldbygninger ud. Vi satte en annonce i avisen og fik hurtigt lejet lokalerne ud til et firma, der brugte dem til oplagring af forskellige ting.

- Dette lejemål varede til sidst på året 1989, og indtil da havde vi aldrig spekuleret på lejekontrakter eller lignende. Det foregik ganske enkelt på den gammeldags manér, hvor »et ord er et ord«.

- I begyndelsen af 1990 kom vores uværende lejer ind i billedet, og da lavede vi en lejekontrakt, for det ville lejeren have. Det så ganske fornuftigt ud, bemærker Hans Jørgen Nielsen. Jeg er jo ikke jurist, men ganske almindelig landmand og agerer ud fra de normer og mål, vi er vant til.

- Den nye lejer var Peder Buch, og hans firma hed dengang Odense Antik og Brugtmøbelcenter ApS (nu Odense Antik, red.). Vi havde et ganske udmærket forhold sammen. Huslejen er altid faldet prompte, og hen ad vejen har han fået lov til at lave forskellige ændringer, som han selv har betalt.

- Årene går, fortsætter Hans Jørgen Nielsen, og vi er, hvad man i juridisk forstand kan betegne som »passive«. Det er ensbetydende med, at man accepterer tingenes tilstand. Og det betyder i praksis, at firmaet så småt begynder at vinde hævd.

- Efterhånden får jeg brug for mere plads til maskiner - og til en udvidelse af mit tørreri. Og da gårdens placering er sådan, at det vil være næsten umuligt at få lov at bygge til, vil det være fornuftigt at foretage de nødvendige bygningsmæssige tiltag i de eksisterende bygninger.

- Derfor begyndte jeg for cirka et år siden - i begyndelsen af 2003 - at lufte tanken om at ville sige lejeren op. Imidlertid kunne jeg mærke på ham, da jeg forelagde ham tankerne, at det tog han ganske roligt på: - Det kan du ikke, Hans Jørgen, for jeg har været her så længe, lød hans eneste kommentar.

- Jeg blev faktisk noget forskrækket, indrømmer Hans Jørgen Nielsen. Gården er vores, og det var jo ikke meningen, at jeg ville smide lejeren ud - men give ham måske halvandet år til at finde noget andet.

- Så begyndte min kone og jeg at gennemlæse lejekontrakten helt nøjagtigt. I et af punkterne står blandt andet: »Opsigelse fra udlejers side kan kun ske efter §§ 82 og 83 i Lejeloven«.

- Det betyder kort fortalt, at hvis man opsiger en lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, »hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden«, kan der gives lejeren erstatning for opsigelsen. Eller sagt på almindeligt dansk: Lejeren kan forlange at få betalt både goodwill og fraflytningsomkostninger.

- Med al ønskelig tydelighed går det op for os: - Hvad er det, vi har rodet os ind i?, fortæller den uheldige Åsum-landmand videre. Efterhånden strammer det til og bliver et psykisk problem for os - at have sådan en »klods om benet«.

- Derfor kontakter jeg LandboFyn og får i løbet af sommeren og efteråret 2003 i samarbejde med ejendomskonsulent Per Gøhre udfærdiget en ny lejekontrakt. Men da jeg præsenterer den for lejeren, river han den ganske enkelt i stykker.

- I mellemtiden skete der det, at vi skulle have revideret vores forsikringer. En medarbejder fra Topdanmark kom og gennemgik ejendommen. Herunder påtalte han forskellige ting vedrørende el-installationen - nemlig at vores lejer havde tilsluttet et større antal lamper og spot ved hjælp af snydepropper og dobbeltstik.

- Disse ting blev bragt i orden, men så skete der noget. I efterårsferien var min kone og jeg på ferie på Bornholm, og da vi om hjem, så vi, at el-installatøren holdt uden for den bygning, som Peder Buch (Odense Antik) har lejet.

- Efterfølgende fortalte installatøren, at Peder Buch - for egen regning - havde fået ført kraft ind til en 9 kW varmluftblæser. Og pludselig opdagede vi, at lejeren brugte el for over 2.000 kroner om måneden.

- Ganske vist står der i lejekontrakten, at lejen er inklusive el, men det var på baggrund af en mundtlig aftale om brug af nogle lamper, spotlys og et gammelt fjernsyn et par dage om ugen. Gennem årene var der blevet opsat stadig flere lamper, så strømforbruget var steget, men ikke noget i forhold til det forbrug, der nu pludselig blev.

- Nu har vi fået opsat en måler for de udlejede lokaler. Det meget store elforbrug udhuler jo vores lejeindtægt, men i henhold til lejekontrakten kan vi ikke rigtig gøre noget ved det.

- Den foreløbige kulmination på problemerne kom, da vi for to-tre uger siden havde besøg af Topdanmark, som skulle se, om installationen var blevet lovliggjort.

- Da viste det sig, at Peder Buch havde ført det ellers renoverede tilbage til de tidligere - ulovlige - forhold (med snydepropper, dobbeltstik m.v.). Dermed bortfalder den rabat på forsikringen, som vi havde fået af Topdanmark, og rabatten skulle indbetales til Topdanmark igen.

- Sagen er nu overgivet til vores advokat, som vil forsøge at hjælpe os med at finde en løsning på problemerne, som stille og roligt er vokset sig større gennem årene.

- Når jeg gerne vil fortælle om sagen, er det for, at andre landmænd kan undgå at komme i samme håbløse situation, siger Hans Jørgen Nielsen. I den forbindelse skal mit råd være: - Sørg for at få en konsulent eller en advokat med, når I laver en lejekontrakt. De penge, det koster, er givet godt ud og giver tryghed i hverdagen!

- Det er en klassisk sag. Det er ikke ualmindeligt, at landmænd udlejer en staldbygning, som de ikke står og skal bruge. Generelt er problemet, at når der ikke er indgået en tidsbestemt lejeaftale, er det vanskeligt at komme igennem med en opsigelse, siger Hans Jørgen Nielsens advokat, Lars Høj Andersson, Odense.

- For at undgå at komme i samme situation som Hans Jørgen Nielsen bør man lave en tidsbegrænset lejeaftale, hvor aftalen automatisk ophører efter to, tre eller fire år. Man kan altid lave en ny aftale for et begrænset åremål, men ved at lade aftalen - lejekontrakten - være tidsbegrænset, vil man undgå at komme i den situation, at man ikke kan komme af med lejeren.

- I den aktuelle sag er det meget vanskeligt, fortsætter Lars Høj Andersson. Opsigelse af lejeren er kun mulig, hvis man kan sige, at man selv skal benytte de udlejede lokaliteter. Og selv da vil lejeren kunne rejse krav om betaling af erstatning, goodwill, flytteomkostninger m.v.

- Der er en del ufravigelige regler i lejeloven, ikke mindst når det gælder erhvervslejemål. Det betyder, at uanset hvad lejer og udlejer i øvrigt er blevet enige om og har aftalt, så er det lejeloven, der gælder. Og der skal ganske særlige omstændigheder til, - for eksempel misligholdelse af lejekontrakten - for at man kan komme ud af en lejeaftale.

- Det er vigtigt at tage højde for, at folk kan blive uenige, understreger advokaten. Og jeg kan kun opfordre til, at man søger bistand fra en advokat eller en konsulent, når man skal have udfærdiget en lejekontrakt.

Læs også