Få gang i generationsskiftet inden ny vurdering

Overvejer du at gennemføre et generationsskifte indenfor de nærmeste år, og er den foreliggende vurdering mindre end den reelle handelsværdi, bør du overveje at fremskynde salget.

Eva Sandager, skatterådgiver, LandboSyd
Eva Sandager, skatterådgiver, LandboSyd

Af Eva Sandager, skatterådgiver, LandboSyd

RÅDGIVNING Regeringen besluttede i sin tid at suspendere ejendomsvurderingssystemet, da rigsrevisionen i august 2013 konkluderede, at de offentlige ejendomsvurderinger var for upræcise, uensartede og uigennemskuelige.

Der blev herefter nedsat et ekspertudvalg, og med afsæt i ekspertudvalgets anbefalinger besluttede regeringen i 2014 at oprette Implementeringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE). Det var ICE’s opgave at udvikle nye beregningsmodeller, et nyt ejendomsvurderingssystem og forslag til en ny ejendomsvurderingslov. Den nye ejendomsvurderingslov blev vedtaget i 2017, men det nye ejendomsvurderingssystem er fortsat ikke færdigudviklet.

De nye vurderinger har efterhånden været lovet udsendt adskillige gange. Senest udmelding er nu, at udsendelsen sker i etaper fra sommeren 2021. Først udsendes de nye ejendomsvurderinger til boligejere, og herefter ejendomsvurderingerne for erhvervsejendomme.

 

Hvad er prisen for ejendommen

Siden suspenderingen af ejendomsvurderingerne har 2011-vurderinger af ejerboliger og 2012-vurderinger af erhvervsejendomme som udgangspunkt dannet grundlag for opkrævning af boligskatterne.  Det er også disse gamle vurderinger, man har kunnet – og til dels stadig kan – anvende ved generationsskifte af ejendomme.

Når ejendomme overdrages inden for familien, skal ejendommen overdrages til handelsværdien / markedsværdien, men ifølge værdiansættelsescirkulæret fra 1982 kan ejendomme som udgangspunkt overdrages til nærtstående til en værdi, der ligger +-15 % fra den seneste offentlige ejendomsvurdering. Skatteforvaltningen har i praksis accepteret værdien, hvis den lå indenfor dette interval, hvilket har betydet, at ejendomme i mange tilfælde har kunnet overdrages til nærtstående til en lavere værdi end den reelle handelsværdi.

Efter en højesteretsdom i 2016, der omhandlede værdiansættelse i dødsboer, har Skattestyrelsen ikke anset sig for at være bundet af en værdiansættelse foretaget efter +/- 15 %-reglen, hvis der foreligger ”særlige omstændigheder”. Det har dog været usikkert, hvad der skal forstås ved særlige omstændigheder, og om der gælder de samme regler for dødsboer som ved overdragelse i levende live (gave).

15%-reglen er nu ændret til en 20%-regel, der dog først træder i kraft, når man har modtaget den 1. vurdering efter den nye ejendomsvurderingslov.

 

Skattestyrelsens fortolkning

Skattestyrelsen har i maj 2020 udsendt et udkast til styresignal, hvori de beskriver, hvornår der efter Styrelsens opfattelse er tale om særlige omstændigheder, der medfører, at +- 15 % reglen ikke kan anvendes. De oplister som eksempler følgende:

- Der er sket en væsentlig renovering af ejendommen

- Der har været salgsforhandlinger forud for overdragelsen (udbud, købstilbud)

- Der er indhentet en vurdering af ejendommen, F.eks. via ejendomsmægler

- Ejendommen belånes før eller efter overdragelsen, baseret på en anden værdi.

- Der er givet arveafkald (forskelle i værdiansættelse i boopgørelsen og ved arvedeling).

- Der er givet arveforskud.

- Faktisk handel af samme ejendom

- Investerings- eller erhvervsejendomme

- Den generelle prisudvikling

Skattestyrelsen har anlagt en meget vidtgående fortolkning af Højesterets dom, der ikke gør det lettere at vurdere, om man kan anvende +- 15%-reglen eller ej. Styresignalet er i princippet først gældende, når det foreligger i endelig form, men Skattestyrelsen administrerer allerede herefter. 

 

Hvad så nu ?

Det er efter vores opfattelse tale om en udvidelse af begrebet ”særlige omstændigheder”, og en ændring af mangeårig fast praksis, hvor skattestyrelsen i praksis accepterede en pris indenfor +/- 15 % af vurderingen.

Styresignalet bør derfor som minimum foreligge i endelig form, før praksis kan ændres. Når Skattestyrelsen allerede praktiserer herefter gør man dog klogt i at iagttage ovenstående punkter, når man planlægger et generationsskifte.

Det er fastslået, at den omstændighed, at ejendomsvurderingerne for 2011/2012 har været videreført, ikke i sig selv er en særlig omstændighed. Det er derfor fortsat særligt interessant at få ejendomme, der umiddelbart er vurderet lavt, overdraget til næste generation, inden der foreligger nye vurderinger.

Hvis man derfor overvejer et generationsskifte inden for den nærmeste fremtid, gør man klogt i at overveje om processen skal fremskyndes.

Læs også

73-årig landmand har afhændet gården: - Det er den bedste beslutning i mit voksne liv
Forældrekøb: Skærpet beskatning på vej
Ekstrem interesse for avl og for at vinde
Fra far til søn på få måneder
Rådgiver: Overvej generationsskiftet nu
Det er nu der skal foretages generationsskifte