- Jeg er blevet klogere

(LANDBRUG SYD) Svineavler Karsten Thuesen, Københoved, er skuffet efter et tilbud om køb af en naboejendom med 65 hektar agerjord ændrede sig til en lukket licitation.

Karsten Thuesen, »Vester Lundgaard«, Københoved, er den ene af et par forsmåede købere i en ejendomshandel, som endte med en lukket budrunde. Undervejs i forhandlingerne har han ifølge eget udsagn fået det indtryk, at handlen var aftalt, og at det kun var det praktiske arbejde med at udskrive kontrakten, som stod i vejen for underskriften.

Ejendomsmægler H.C. Hansen mener ikke hans firma har bidraget til, at Karsten Thuesen kunne få det indtryk, at han har indgået en handel, når han mundtligt accepterer prisen i en salgsopstilling, men forklarer også, at det er helt normal arbejdsgang at undlade at gøre udtrykkelig opmærksom på, at alle tilbud er med forbehold for mellemsalg.

Den eftertragtede ejendom med bygninger, skov og 65 hektar agerjord tilhørte I/S Bækmaigaard, Københoved. Efter, at flere interesserede købere havde henvendt kom den i såkaldt lukket licitation.

Nej, … og det har banken heller ikke sagt noget om, forklarer Karsten Thuesen.

- Det… Nej, det er jeg måske ikke. Det har jeg faktisk ikke tænkt på før nu, lyder det tøvende fra Karsten Thuesen, der tog kontakt til en yderligere en rådgiver, en advokat, da han fik at vide, at ejendommen var kommet i licitation.

- Jeg var ærlig talt godt gal i skralden. Jeg ringede til min advokat for at høre om ikke en mundtlig aftale var ligeså bindende som en skriftlig aftale, og jeg fik det svar, at så længe, at jeg ikke kunne bevise det, så var der ikke noget at komme efter, fortæller Karsten Thuesen.

Vilkårene for licitation foreligger skriftligt. Nederst i dokumentet står følgende: »Sælger er indstillet på at acceptere højeste ubetingede købstilbud«.

- Min advokat sagde, at ordet »indstillet« betyder, at sælgerne kan løbe fra licitationen. Selvom det viser sig, at man har budt højest, er det stadig ikke ensbetydende med, at man kan regne med, at man har en aftale. Min advokat spurgte mig om jeg ikke følte, at jeg havde været nok rundt i manegen i det cirkus. Da H. C. Hansen ringede lige før udløbet af fristen for budrunden og opfordrede mig til at deltage var det lige præcis, hvad jeg svarede: »Jeg har været nok rundt i manegen i det cirkus, siger Karsten Thuesen.

- Jeg ved ikke, hvad prisen endte på, da jeg jo netop ikke deltog i den lukkede budrunde, men jeg vil gerne understrege, at det ikke var prisen, der var afgørende. Havde prisen i opstillingen været 11.750.000 kroner, havde jeg også været interesseret. Det der var afgørende for mig var, at budene ikke var bindende for sælgerne, og efter hvad jeg havde oplevet, følte jeg mig langtfra sikker på, at de ville føle sig bundet af højeste bud. Jeg er blevet klogere, siger den forsmåede køber.

H. C. Hansen forstår godt, at Karsten Thuesen er frustreret.

- Det er vigtigt at forstå, at vi ikke har en egentlig fuldmagt til at sælge, vi er netop mæglere. Vi kan kun følge sælgers beslutning. De fleste gange går det godt, og vi får alle samlet om et bord, så de kan få snakket sig til rette. Andre gange slipper vi mindre heldigt fra det, og dette er den ene ud af 50 handler, hvor det sker. Jeg har fuld forståelse for, at Karsten Thuesen er frustreret, det er alle som ikke får den gård, de har budt på, men jeg har talt med køberen, og han er tilfreds, og der kommer andre gårde til salg, siger H. C. Hansen.

Allerede fra starten gik det galt i kommunikation mellem Karsten Thuesen og ejendomsmægler H.C. Hansen.

- De havde været forbi og smidt salgsopstillingen i postkassen onsdag 11. august, men den kigger jeg aldrig i, da landposten jo altid kommer ind i køkkenet. Derfor så jeg så først opstillingen fredag 13. august, og det er selvfølgelig min egen fejl, fortæller Karsten Thuesen.

Sælgere var en far og søn som i fællesskab ejede I/S Bækmaigaard med landbrugsbygninger, jord og noget skov. Sønnen boede på det tidspunkt i gårdens stuehus, mens forældrene nogle år tidligere havde bygget en aftægtsbolig i et hjørne af et separat areal et stykke vej øst for jorden omkring landbrugsbygningerne. Forældrene havde oprindeligt deres egen gård på arealet, men den er for længst revet ned. I/S Bækmaigaards agerjord udgør 65 hektar, som passede fint ind i Karsten Thuesens strategi om udvidelse af svineproduktionen.

I opstillingen er prisen 10.850.000 kroner.

- Prisen var ikke afskrækkende. Den betød godt nok, at jeg skal have penge med over til grisene hver dag, men det er banken og jeg enige om kan accepteres, når man tager højde for, hvor meget jorden kan gå hen og stige senere, fortæller Karsten Thuesen.

- Over telefonen får jeg at vide af H. C. Hansen, at hvis jeg vil regne med at have gården er det til prisen. Det forstår jeg på den måde, hvis jeg lægger prisen, så har vi en aftale, men nu, hvor jeg kender resten af forløbet kan jeg godt regne ud, at det kun betyder, at jeg – som minimum - skal lægge prisen.

- Der er mange, der tror, at prisen i salgsopstillingen er den maksimale pris, men det er ikke tilfældet. En salgsopstilling er en opfordring til forhandling, forklarer ejendomsmægler H. C. Hansen.

Karsten Thuesen får frist til at svare til onsdag 18. august kl. 12. Her ringer han og meddeler, at han accepterer at købe til prisen i salgsopstillingen, 10.850.000 kroner, og han får at vide, at der er en kontrakt på vej.

- Da jeg har accepteret prisen falder jeg til ro, fortæller Karsten Thuesen. Han ringer straks til Knud Mønsted, chefkonsulent for ejendomshandel, Jysk Landbrugsrådgivning, for at få ham til at bistå med detaljerne i handlen.

For at forhindre, at en nærtboende landmand med mindre jord kan udnytte sin fortrinsstilling til at gøre indsigelse efter den gamle landbrugslov vil Karsten Thuesen undersøge om ikke mest mulig af jorden kan blive lagt sammen med jorden ved aftægtsboligen, som skilles fra ved salget. Aftægtsboligen ligger nemlig lige akkurat så langt væk fra den anden mulige købers bolig, at han dermed ikke kan udnytte sin fortrinsstilling.

- H. C. Hansen, Knud Mønsted, samt de to sælgere, og jeg samles til et møde torsdag aften, hvor vi drøfter sammenlægningen, fortæller Karsten Thuesen, der på det tidspunkt er overbevist om, at han har en aftale.

Ifølge Karsten Thuesen ringer H. C. Hansen, dagen efter, fredag 20. august kl. 16, og fortæller, at prisen nu er hævet med 650.000 kroner. Ejendomsmægler H.C. Hansen har, med henvisning til sin aftale med sælger om fortrolighed, ikke ønsket at bekræfte dette tal overfor Landbrug SYD.

Efter lidt betænkningstid accepterer Karsten Thuesen den nye pris på 11.500.000 kroner.

- Ja.

- Jo, derfor var det moralsk set også forkert. Jeg burde være stået af der, hvor jeg opdager, at det, jeg tror, er en aftale, ikke er en aftale, erkender Karsten Thuesen.

- Nej, det burde ejendomsmægleren udtrykkeligt have sagt til mig, mener Karsten Thuesen.

Det mener ejendomsmægler H. C. Hansen ikke.

- Jeg kunne aldrig finde på at nævne over for den første køber, der melder sig, at et tilbud er med forbehold for mellemsalg. For det første vil der være tale om tom luft, så længe der ikke har meldt sig en anden køber, og køber kunne opfatte det negativt. Desuden når det drejer sig om en salg af en landbrugsejendom – så er det erhvervshandel og ikke forbrugshandel, og så bør køber kende vilkårene, og endelig så kan jeg ikke bruge en halv time på at forklare alle forbehold, hver gang en mulig køber melder sig, så kunne vi ikke lave andet, siger H. C. Hansen.

Lørdag 21. august lægger landposten så en tykt brev på køkkenbordet hjemme hos Karsten Thuesen »Vester Lundgaard«. I den godt fyldte kuvert er en ikke-underskrevet kontrakt.

- Sekretæren havde sikkert allerede postet kontrakten inden, at H. C. Hansen ringede, gætter Karsten Thuesen, der mener, at eksistensen af kontrakten kun kan bestyrke, at han var i god tro om, at han havde en fast aftale, inden han blev ringet op fredag.

- Hvis man ikke har en fast mundtlig aftale, så fremsender man da ikke en kontrakt, argumenterer svineavleren.

- Vi har sendt et udkast til en købsaftale, og det betyder langtfra, at aftalen er hjemme. Det er den først, når kontrakten er skrevet under, påpeger H. C. Hansen.

På kontrakten, - som Karsten Thuesen efterfølgende har ladet Landbrug SYD se – er der på forsiden med rødt påstemplet ordet »Udkast«. Med kontrakten er et følgebrev, der omtaler et møde kl. 13 mandag 23. august.

- Det var et møde, som var aftalt til at handle om, hvordan prisen på jord, bygninger og maskiner skulle fordeles inden for den samlede pris af hensyn til skatten, forklarer Karsten Thuesen.

- Der var aftalt et møde med henblik på forhandling, siger H. C. Hansen.

Karsten Thuesen fortæller, at han ringede mandag 23. august kl. 10 for at få bekræftet aftalen om mødet kl. 13 samme dag, hvor også Knud Mønsted skulle være med.

- Vi mødte op i god tid, og et par minutter før kl. 13 kom sælgerne ud fra H. C. Hansens kontor, hvorefter vi blev vist ind. Her fik vi at vide, at der var kommet et nyt bud 250.000 kroner, og at sælgerne derfor havde besluttet, at afholde en lukket skriftlig budrunde til højeste bud over 11.750.000 kroner.

- Det er du den første der har sagt… Jo, det må jeg jo have været, og derfor mener jeg også, at nogen burde have fortalt mig, at det gjaldt om at få skrevet under hurtigst muligt. Når man står i stalden og aftaler noget, så skal man skrive det ned - om det så er på bagsiden af en kalender - og få en underskrift, konkluderer Karsten Thuesen.

Læs også