Landbrugspligt eller ej? Sådan er konsekvenserne

Af Jens Axel Kruchov, advokat og partner, Storm Advokatfirma

Jeg får ofte spørgsmål vedrørende landbrugspligten ved køb og salg af ejendomme på landet. Svaret er enkelt og løsningen nem, men det har en række konsekvenser, som jeg vil komme ind på her.

Hvis en landmand køber en nabogård for at beholde jorden og sælge bygningerne, melder spørgsmålet sig ofte om, hvor meget jord, der bør følge med stuehuset.

Hvis stuehuset sælges med et areal på under to hektar, kan landbrugspligten ophæves. Hvis arealet overstiger to hektar, bevares landbrugspligten.

For en køber har det forskellige konsekvenser.

Høringsret

Er landbrugspligten ophævet, er der ingen bopælspligt, og omvendt kan køberen ikke som sådan købere mere jord senere.

Ejendommen uden landbrugspligt har en sædvanlig høringsret som nabo til produktionslandbruget og kan derfor komme med sædvanlige indsigelser, hvis produktionslandbruget skal foretage miljømæssige udvidelser.

Hvis landbrugspligten bevares, kan der foretages opkøb af yderligere landbrugsarealer i Danmark uanset beliggenhed. Ejendommen har status som en landbrugsejendom og har derfor, alt andet lige, en reduceret tålegrænse for, hvilke miljømæssige indsigelser der kan fremsættes i en nabohøring om udvidelser.

Skat og finansiering

Skattemæssigt er arealgrænsen på to hektar alene vejledende, idet Skattestyrelsen konkret vil vurdere, om der er tale om et landbrug eller om en hobbyvirksomhed.

Finansieringsmæssigt kan der som udgangspunkt ydes realkreditbelåning indenfor 70 procent af en kreditvurdering fra en kreditforening.

Dog kan kreditforeningerne yde realkreditlån på op til 80 procent ved mindre ejendomme på landet og her er to hektar-grænsen også vejledende.

Det afgørende for at få gennemført et godt og optimeret salg af den tilkøbte bygningsmasse er derfor også, at det fremstår som en salgbar enhed. Dette betyder, at den nye ejer vil vægte en høj grad af uforstyrrethed og at der er mulighed for at udleve de drømme, der oftest er knyttet til at etablere sig på landet i form af et mindre husdyrhold m.v.

Vejledning og rapporter

Hvis man står foran at skulle afhænde en tilkøbt ejendom, er det ofte en god ide at holde et afklarende møde med en erfaren landbrugsadvokat for at blive vejledt i de forskellige konsekvenser, der er forbundet med beslutningen om et salg.

Den nye ejer bliver jo din kommende nabo, og der er derfor al mulig grund til at få de juridiske konsekvenser på plads, inden ejendommen sættes til salg.

Hvis ejendommen er tilkøbt, er den typisk købt som en landbrugsejendom, og der har ikke været udfærdiget tilstandsrapporter, m.v.

Hvis ejendommen videresælges uden landbrugspligt, altså under to hektar, kan den sælges med tilstandsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring. Derved vil den kunne sælges med et stærkt reduceret ansvar for skjulte fejl og mangler.

Den tilbageværende jord bør herefter ligge som en selvstændig ejendom og ikke sammenlægges med den eksisterende produktionsejendom.

Derved kan der ske finansiering »fra bunden« med nye realkreditlån i den bygningsløse ejendom.