Ny kvælstofregulering kan flytte værdierne på landbrugsjord

Den kommende kvælstofregulering og arealomlægningerne i den grønne trepart kan få mærkbar betydning for priserne på dansk landbrugsjord. Hos Landbrugsmæglerne forventer man, at forskellene i værdien af jord kan blive større, fordi fremtidens pris ikke alene vil afhænge af bonitet, beliggenhed og arrondering, men i stigende grad også af, hvor intensivt jorden kan dyrkes.

Med den kommende udledningsbaserede kvælstofregulering bliver det afgørende, hvor stor en kvælstofudledning der er knyttet til de enkelte arealer. Samtidig vil den grønne trepart over de kommende år føre til, at betydelige landbrugsarealer omlægges til blandt andet skov, vådområder og natur eller tages ud af traditionel landbrugsproduktion.

Det kan ifølge Christian Schulin-Zeuthen, landbrugsmægler og indehaver af Landbrugsmæglerne, være med til at ændre det hidtidige værdikort for landbrugsjord.

- Fremover kommer vi til at se langt større forskel på, hvad en hektar landbrugsjord reelt kan bruges til. God landbrugsjord har altid været eftertragtet, men hvis noget jord bliver underlagt større produktionsmæssige begrænsninger, mens andet fortsat kan drives intensivt, er det naturligt, at markedet også vil prissætte jorden forskelligt, siger han i en meddelelse.

Vurderingerne bliver sværere

Det betyder samtidig, at det kan blive mere kompliceret at vurdere en landbrugsejendom. To marker med nogenlunde samme jordbund og bonitet kan få forskellige produktionsmuligheder, afhængigt af blandt andet deres placering i et kystvandopland og de lokale naturgivne forhold.

Den udledningsbaserede regulering skal efter planen få virkning fra 2027. Hvor hårdt de enkelte arealer bliver reguleret, vil blandt andet afhænge af kvælstofretentionen – altså hvor stor en del af kvælstoffet der tilbageholdes på vejen fra mark til kystvand.

For en køber bliver det derfor ikke nødvendigvis nok at se på antallet af hektar.

- Vi bliver nødt til i endnu højere grad at se på, hvad man faktisk må og kan producere på de enkelte arealer. Det afgørende er også, hvilken indtjening hektarerne kan skabe de næste 10, 20 eller 30 år, siger Christian Schulin-Zeuthen.

Den bedste jord kan blive mere eftertragtet

Samtidig kan den omfattende arealomlægning reducere mængden af jord, der er til rådighed for traditionel landbrugsproduktion. Der skal blandt andet plantes ny skov, lavbundsjorder skal udtages, og andre arealer skal omdannes til natur og vådområder.

Hvis udbuddet af attraktiv produktionsjord bliver mindre, mens efterspørgslen fra aktive landmænd består, kan det ifølge Landbrugsmæglerne trække priserne på den bedste jord op. Omvendt er udviklingen mere usikker for jord, der bliver mødt af større dyrkningsmæssige begrænsninger. Her kan værdien i højere grad komme til at afhænge af alternative anvendelser.

Arealer med lavere værdi til intensiv planteproduktion kan eksempelvis være interessante til skovrejsning, naturprojekter, vådområder eller andre former for ekstensivering. Dermed behøver en lavere produktionsværdi ikke nødvendigvis at føre til et tilsvarende fald i handelsværdien.

Christian Schulin-Zeuthen peger samtidig på, at retentionskort og arealernes anvendelse kan ændre sig over tid. Derfor vil vurderingen af den enkelte ejendom i højere grad kræve et blik for flere forskellige anvendelsesmuligheder.

Jordfordeling kan forbedre bedriften

Arealomlægningen kan også få positiv betydning for nogle landbrug gennem jordfordeling. I forbindelse med den grønne trepart er der afsat omkring 740 millioner kroner til køb af erstatningsjord. Det kan gøre det muligt for nogle landmænd at bytte dårligt placerede arealer med jord, der ligger mere hensigtsmæssigt i forhold til bedriftens bygninger og øvrige marker.

En bedre arrondering kan have betydelig økonomisk værdi. Kortere transportafstande, færre små og spredte marker samt større sammenhængende arealer kan sænke driftsomkostningerne og samtidig gøre den samlede ejendom mere attraktiv ved et senere salg.

- Hvis en landmand gennem jordfordeling kan få samlet sin jord tættere på ejendommen, kan det være meget værdifuldt. Det betyder noget både for driftsøkonomien og for den pris, en køber vil være villig til at betale for hele bedriften, siger Christian Schulin-Zeuthen.

Det er endnu for tidligt at sætte konkrete tal på konsekvenserne for jordpriserne. Men Landbrugsmæglerne forventer, at regulering, alternative arealanvendelser og mulighederne for jordfordeling fremover vil få større vægt, når landbrugsejendomme skal vurderes og handles.