Få det optimale ud af generationsskiftet som sælger

Tjen gode penge og optimer din ejendom før salg, råder ejendomsmægler.

- Angående jorden er det oplagt at se på muligheder for råstofindvinding. Der er f.eks. på Sjælland mangel på sten og grus - med stigende priser til følge. Og der kan måske være en god forretning at hente her, og som skal medtages i en handel, eller måske behandles særskilt, vurderer ejendomsmægler Ulrich Hjort Hansen, »Land & Bolig«.

Når landbrugsejendommen skal sælges eller generationsskiftes, så er der rigtig mange forhold at tage høje for, når ejer ønsker at optimere sit salg eller overdragelse. 

Det pointerer ejendomsmægler Ulrich Hjort Hansen fra »Land & Bolig«. Han forklarer, at ønsket og behovet for at generationsskifte set i bred forstand opstår, når der kommer yngre og nye kræfter ind i billedet for at drive landbrugsvirksomheden.

- Her vil det som oftest ske på almindelige markedsvilkår - evt. i samarbejde med investorer - men stadig på markedsvilkår, vurderer Ulrich Hjort Hansen. 

Fejl og mangler i BBR

Som mægler ser han arbejdet med at afdække muligheder og begrænsninger ved en landbrugsejendom som en opgave, hvor han og Land & Bolig kan være med til at afdække og vejlede helt eller delvis omkring. Og der er faldgruber, som kræver fagfolk, pointerer ejendomsmægleren.

- Det er alt for ofte, at ejer fejlagtigt tror at BBR-ejermeddelelsen er i orden. Den er ikke ordentligt ajourført og ikke i overensstemmelse med de faktiske forhold på ejendommen. I en salgssituation hvor køber - måske langt om længe - er fundet, er det af væsentlig betydning, at BBR er i orden.

Ifølge Ulrich Hjort Hansen godkender købers rådgiver ofte ikke væsentlige uoverensstemmelser i BBR.

Mægleren oplever i praksis, at det kan være, at en bygning helt mangler på BBR. Der kan også være forkert størrelse på bygninger og forkerte anvendelseskoder. Noget som i sidste ende kan betyde, at køber frafalder sin beslutning om at købe.

Sekundære bygninger

Et andet fokusområde kan være, at en sekundær bolig måske blive overført til anneks til ejendommens stuehus.

- Derved vil sælger ikke blive avancebeskattet af denne bygning, hvilket kræver forberedelse. Er der bygninger som udlejes, så er det også af væsentlig betydning, om der evt. er indhentet fornøden landzonetilladelse til de aktiviteter, som foregår i de lejende lokaler, forklarer Ulrich Hjort Hansen om endnu en af faldgruberne i en ejendomshandel.

Et eksempel kan være, at en lejer benytter en tidligere stald til forrentningsformål/café/kontor el. lignende. Men der er bare ikke ansøgt om en landzonetilladelse til dele af disse aktiviteter, og dermed vil det ikke være en lovlig benyttelse af lokalerne - heller ikke i en salgssituation.

Det er dels problematisk ift. myndighederne. Men det kan måske også få indflydelse på prisen på ejendommen. Og i værste fald så falder en handel til jorden, lyder det fra den erfarne mægler.

- Korrekte anvendelseskoder for sine bygninger er derfor væsentligt, og ligeså er landzonetilladelser, nævner Ulrich Hjort Hansen, der tilføjer, at er der uoverensstemmelse omkring ejendommens arealer, så kan sælger og eller mægler blive gjort erstatningspligtig.

Murbrokker på lavbundsjorde

Et andet emne, mægleren påpeger, er tiltag på ejendommens arealer. Er der eksempelvis kørt murbrokker på lavbundsområder eller i moser for at kunne bære en traktor, så kan det være forbundet med ulovlige forhold, hvis det er foregået i §3-beskyttede områder.

- Det skal der tages højde for, og det kan kræve tid og lidt planlægning, påpeger han. 

Er der ansøgt og modtaget støtte til skovrejsning, er det ifølge mægleren også væsentligt, at disse forhold er kendte.

- Sker der stadig betaling/støtte/vedligeholdelse? Er der andre forpligtelser? Er der blevet registreret fredsskovspligt - eller er det evt. glemt? Det er eksempler på forhold, som kan have stor betydning for salgsprisen af den samlede ejendom, og ikke mindst sikkerheden i selve handlen, understreger Ulrich Hjort Hansen. 

Her kan særligt optimeres

Dér, hvor der kan optimeres særligt i en handelssituation, er, når der er mulighed for udvikling af ejendommen. Det kan være på landbrugsjorden, i skoven eller andre steder på ejendommen, og det kan også være optimering af selve bygningsmassen, vurderer ejendomsmægler Ulrich Hjort Hansen, »Land & Bolig«. 

- Angående jorden er det oplagt at se på muligheder for råstofindvinding. Der er f.eks. på Sjælland mangel på sten og grus - med stigende priser til følge. Og der kan måske være en god forretning at hente her, og som skal medtages i en handel, eller måske behandles særskilt. 

Det kan også være, at der er én eller flere matrikler, som ligger bynært, og som kan udvikles til bebyggelse - enten erhverv eller boligbyggeri, og i dette tilfælde kan prisen på et sådan areal måske ti- til tyvedobles sammenlignet med pris på landbrugsjord.

Udstyk jord

Det er Land & Boligs erfaring, at selv små arealer på eksempelvis to hektar kan indbringe 3-6 millioner kroner, og som landbrugsjord måske 350.000 kroner. Så der er betydelige værdier at hente ved rettidig omhu og god planlægning, pointerer Ulrich Hjort Hansen.

Han peger slutteligt på, at der også i fremtiden er mulighed for at udlægge større arealer til solcelle- og vindmølleparker, hvilket også giver muligheder for optimering af salgsprovenu i en handelssituation.

Læs også