Efter entrepriseaftalens indgåelse og efter byggeriets opstart viser der sig ofte behov for at foretage diverse tilpasninger eller ændringer i forhold til den oprindelige plan. Det kan skyldes, at der først under byggeriet opnås en vis viden om givne forhold, opståede behov for ændringer i materialevalg osv. Alle sådanne ændringer kan have en indflydelse på prisen.

Hvis AB92 er vedtaget mellem parterne, hvilket ofte er tilfældet, så indeholder AB 92, § 14 en ret til for bygherre at forlange ændringer i arbejdets art og omfang, når ændringen har naturlig sammenhæng med de aftalte ydelser.

Ændringen kan både være en forøgelse eller reduktion i byggeriets art og omfang. Modstykket hertil er, at entreprenøren har krav på at udføre eventuelle ændringerne, medmindre at særlige forhold gør, at der er behov for anden entreprenør.  

Ikke ubetinget krav på ekstrabetaling

Bygherrekrævede ændringer vil sædvanligvis give entreprenøren krav på ekstrabetaling, men dette gælder ikke ubetinget. En ændring, der medfører fordyrelse det ene sted, kan for eksempel oppebæres ved, at andre dele af byggeriet er gjort billigere et andet sted.

For at holde styr på sådanne mellemregninger er det god idé, at man i byggekontrakten aftaler, at sådanne indskrænkninger eller udvidelser skal være skriftlige og aftales på forhånd.  

Ekstraarbejder

Ekstraarbejder beskriver arbejde udført af entreprenøren, som enten ikke er indeholdt i eller beskrevet forkert eller upræcist i entreprisekontrakten.

Det siger sig selv, at omhyggelighed ved kontraktudarbejdelsen derfor er essentiel i forhold til at undgå (for mange) budgetoverskridelser.

Et eksempel på ekstraarbejde kan være ekstrabetaling for kørsel af jord, såfremt der viste sig behov for at fjerne mere jord end beskrevet i kontrakten. Ekstraarbejder er en af de hyppigste årsager til, at byggesummen kan løbe løbsk.

Ekstraarbejder faktureres som altovervejende hovedregel som regningsarbejde, det vil sige efter medgået tid og materialeforbrug. Der er dog ikke fuldstændig frihed for entreprenøren, idet arbejderne som udgangspunkt enten skal være bestilt af bygherren eller under særlige omstændigheder udspringe af en nødvendighed.

Under alle omstændigheder er det altid en god idé at have en klausul i byggekontrakten, hvorefter ekstraarbejder kun honoreres, hvis de skriftligt er godkendt af bygherren på forhånd.  

Tvivlstilfælde kommer ofte bygherren til last

Opstår der tvivl, om hvorvidt et udført arbejde er ekstraarbejder eller indeholdt i entreprisekontrakten, så skal dette løses ved fortolkning af kontrakten.

Domstolene anlægger her ofte en fortolkning med udgangspunkt i, hvem af parterne der var nærmest til at have undersøgt forholdet på forhånd. Dette medfører desværre ofte, at domstolene vurderer, at bygherren burde have været mere præcist i sin beskrivelse af arbejdets omfang, hvorfor tvivlstilfælde ofte kan komme bygherren til last.

Har bygherre antaget en bygherrerådgiver, der har haft ansvaret for beskrivelserne, så vil ansvaret ofte kunne væltes over på denne.  

En entreprenør kan ikke forlange yderligere betaling, alene fordi byggeriet er blevet dyrere end forventet, f.eks. pga. fejlvurdering af anvendt tid, øget materialeudgifter og lignende. Dette er entreprenørens egen risiko.

Slutopgørelsen

En ofte overset regel i AB 92 for uprofessionelle bygherrer, er reglen i § 22, stk. 7 til 9. Disse regler omhandler »slutopgørelsen«. Slutopgørelsen er den afsluttende opgørelse over hvor meget byggeriet har kostet, dvs. inklusiv alle ekstraarbejder og ændringer m.v.

Efter disse regler skal entreprenøren som udgangspunkt fremsende slutopgørelsen senest 25 arbejdsdage efter byggeriets aflevering. Overholder entreprenøren ikke denne frist, fortaber entreprenøren som udgangspunkt sit krav på vederlag for ekstraarbejder.

Slutopgørelsen er en endelig og fuldstændig opgørelse over entreprenørens krav på betaling. Når først bygherren modtager slutopgørelsen, kan entreprenøren ikke fremsende andre krav fra byggeriet, medmindre entreprenøren enten har taget  forbehold herfor i slutopgørelsen, eller hvis der er tale om åbenbare forglemmelser.  

Byggeri er kompliceret

Gennemførsel af et byggeri – nærmest uanset størrelsen og typen – er et kompliceret projekt og kræver derfor en ordentlig og gennemarbejdet entrepriseaftale.

Udover de berørte emner ovenfor, skal der tages stilling til en hel række ting. Forglemmelser og udeladelser kan blive dyre med alvorlige konsekvenser til følge, så sørg derfor for, at få en kvalificeret og uvildig rådgiver til at bistå dig.