bannerPos

Klumme: Værdiansættelse af landbrug

Redaktionen

09-07-2019 10:53
Det kan være svært at slå fast, hvilke principper der skal bruges for at værdiansætte landbrug og jord. I denne klumme, der er skrevet af landbrugsdirektør Poul Erik Jørgensen , Nykredit, kan du blive klogere på det.

Det eneste tidspunkt, hvor man præcist kender værdien af et landbrug, er når et landbrug bliver handlet mellem to uafhængige parter – og så kan man endog til tider drøfte, om der er handlet for dyrt eller for billigt.

Værdien af et landbrug bruges imidlertid løbende. Det sker blandt andet i regnskaberne, ved forsikring af aktiverne, ved skattebetaling efter offentlig ejendomsværdi og i forbindelse med sikkerhed bag finansieringen af ejendommen.

Den løbende værdiansættelse af landbruget sker ved en vurdering, hvor erfarne folk ud fra analyser og erfaringer skønner, hvad den aktuelle værdi er i forhold til et givet formål. Formålet er vigtigt og kan give forskellige resultater.  Vurderingen sker f.eks. typisk til genanskaffelsespris til forsikring, mens en finansiel sikkerhedsværdi tager udgangspunkt i en skønnet aktuel handelspris og i nogle tilfælde med en skelen til, hvad der kan opnås ved en hurtig realisering.

Jeg oplever i mit arbejde, at en del føler usikkerhed om vurderingsprincipper, og at der også er misforståelser om Finanstilsynets fastsættelse af jordværdier mv., så lad os bruge denne spalteplads på at få det basale på plads.

Når realkreditinstitutter skal fastsætte en værdi til realkreditbelåning, findes der bekendtgørelser om værdiansættelse, som skal følges.

Den centrale grundbestemmelse lyder således:

§ 2. Ansættelsen af pantets værdi må ikke overstige ejendommens rimelige kontante handelsværdi (markedsværdi), uanset om ejendommen netop er handlet til et højere beløb, jf. dog § 22. Ved ejendommens rimelige kontante handelsværdi forstås det skønnede beløb, som ejendommen kan handles til på værdiansættelsesdatoen ved en uafhængig transaktion mellem en interesseret køber og en interesseret sælger på normale markedsvilkår, hvor parterne hver især har handlet på et velinformeret grundlag, med forsigtighed og uden tvang. Skønnes forholdene at betinge en særlig knaphedspris, skal der ved værdiansættelsen ses bort herfra. Ved værdiansættelsen skal der tages hensyn til en aktuel risiko for ændringer i markedsforhold eller strukturændringer.

Erfaringer om vurderinger kan underbygges af referencer fra faktiske handler af lignende ejendomme.

Som noget særligt på landbrugsområdet har Finanstilsynet i en årrække oplyst nogle jordpriser for de enkelte egne i Danmark.  Det er priser, som tilsynet anvender som maksimal værdi ved vurdering af sikkerheder for både bank- og realkreditengagementer ved kunder, hvor der er økonomiske svaghedstegn. 

De fastsatte normative værdier, som tilsynet sætter, er ikke helt ude af trit med de faktiske handler. Og hvis et realkreditinstitut skønner det faktiske handelsniveau i området højere, kan realkreditinstituttet godt anvende højere værdier, hvis der via referencehandler kan sandsynliggøres et højere markedsprisniveau i det pågældende markedsområde.

Værdien skal altid sættes lavere end den normative værdi fra finanstilsynet, hvis værdien på den enkelte ejendom skønnes at være lavere - f.eks. pga. manglende dyrkbarhed på dele af arealet eller måske ødelagt dræning eller generel dårlig driftstilstand på pågældende ejendoms jord

Der verserer en myte om, at Finanstilsynet kræver at driftsbygninger værdisættes til nul kroner efter en relativ kort brugsperiode. 

Det er ikke korrekt. Der er ikke udmeldt faste priser og regler for værdiansættelse af driftsbygninger. De kan vurderes ud fra en driftsøkonomiske rimelighed og med en forudsætning om, at der sker nedskrivning af en bygning og ikke mindst inventaret, som modsvarer både nedslidningen og den økonomiske forældelse.

Også her skal der vurderes på, hvordan en køber vil bedømme anvendeligheden af driftsbygningen til en konkurrencedygtig, effektiv produktion.

En del andre generelle og individuelle forhold tæller ind i den konkrete vurdering af hver enkelt landbrugsejendom.  Deler Kredit denne holdning?

Man behøver vist ikke at se udsendelsen Hammelslag mange gange i TV for at vide at værdiansættelse af ejendomme er vanskelig og kræver lokalkendskab. Det gælder ikke alene boliger, men bestemt også landbrug.  
Samlet set er det min opfattelse, at landbrugsejendomme i forhold til belåning kan værdisættes i rimelig overensstemmelse med de faktiske markedspriser, og ikke er mere regelbundet end andre typer af ejendomme.


Det understøttes af, at landbrug har en gunstig adgang til realkreditfinansiering i Danmark. Og det er attraktivt, fordi realkredit er en billig fremmedfinansiering, og dermed fremmer det en fortsat fastholdelse og udvikling af det danske landbrug.

Stor optimisme op til årets sukkerroe-kampagne

Prøvetagninger tyder på, at årets sukkerroehøst kan blive rigtig god. Ses van der Have afholdt torsdag marktræf i samarbejde med Nordic Sugar og Bayer på Holgershaab ved Nørre Vedby på Nordfalster.

Tidlig etablering af vintersæd øger behovet for ukrudtsbeskyttelse

Ved senere ukrudtsbekæmpelse skal dosisen hæves for at opnå en tilsvarende effekt, påpeger Patriotisk Selskab. Der må aldrig behandles med prosulfocarb på tør sort jord inden fremspiringen.

ØL: - Vi skal levere på samfundets behov

Vandselskaberne er ligesom den brede befolkning ikke i tvivl om, at de vil have rent vand, og det vil blandt andet sige: Vand fri for alle rester fra landbrugets forbrug af syntetiske pesticider. Det samme gælder i vores mad. Vores kampagne er i det lys et debatindlæg, som kobler borgernes ønske om rent drikkevand med, at de aktivt kan vælge økologi.

Omlægning med succes

Det økologiske marked er i vækst. Vurderingen i branchen er derfor, at der også fremover vil være behov for flere økologiske producenter.

Prisen på omlægningskornet kommer op igen

Økologi er stadig populært og holder prisen. Prisfaldet på korn under omlægning til økologi er et bump på vejen. Det vurderer økologichef i Agri Nord, Thomas Vang Jørgensen.

Jerseyavlere: - Hvad så når markedet er mættet?

Inden længe er det slut med at aflive jerseytyrekalve, og som det ser ud nu, vil man i stedet kunne lave flere kvier til eksport. Men hvad så når eksportmarkedet er mættet, spurgte flere jerseyavlere ved gårsdagens årsmøde i Dansk Jersey i Esbjerg.

Styrelse lægger sig fladt ned og beklager efterafgrødebrev

Et brev fra Landbrugsstyrelsen, som blev sendt ud torsdag aften til landmænd med efterafgrøder, betød ekstra travlhed på planteavlskontorerne fredag morgen. Brevet gjorde landmænd i tvivl om, hvorvidt de havde indberettet deres efterafgrøder til styrelsen korrekt.
Side 1 af 1632 (32627 artikler)Prev1234567163016311632Next