50.000 parcelhusejere har som de første for nyligt fået nye, offentlige ejendomsvurderinger ind ad den digitale brevsprække. Turen kommer også til landbrugsejendomme, og det får stor betydning for værdiansættelsen ved et generationsskifte.
Af advokat og partner i Storm Advokatfirma, Jens Axel Kruchov
Jeg skal indledningsvist indrømme, at klummen denne gang bliver en smule teknisk. Ikke desto mindre er den meget aktuelt og relevant, og bliver kun mere og mere aktuel og relevant i takt med udsendelsen af de nye ejendomsvurderinger.
Værdiansættelsen af en ejendom
I midten af oktober i år trådte et nyt værdiansættelsescirkulære i kraft. Cirkulæret afløser det oprindelige værdiansættelsescirkulære fra 1982, hvorefter man i en familiehandel kan værdiansætte en fast ejendom i intervallet mellem 85 procent og 115 procent af den offentlige vurdering.
Det nye cirkulære åbner mulighed for at fastsætte værdien i intervallet +/- 20 procent af den nye vurdering.
Det betyder konkret, at når en borger modtager den nye ejendomsvurdering, så bortfalder muligheden konkret for borgeren til at anvende det oprindelige cirkulære fra 1982.
Samtidig er konsekvensen, at man – hvis man endnu ikke har modtaget sin nye vurdering – da heller ikke kan anvende de nye regler om +/- 20 procent.
Lige nu er der udsendt 50.000 nye vurderinger vedrørende parcelhuse og planen fra skattemyndighederne er, at de nye vurderinger udsendes successivt og således, at erhvervs- og landbrugsejendomme udsendes til sidst.
Bekymring for værdistigninger
Der er en generel bekymring for, at erhvervsejendomme generelt og landbrugsejendomme specielt vil stige betragteligt i værdi, idet vurderingsprincipperne er ændrede i de nye regler om ejendomsvurderinger.
Sidste chance for stor skattefri gevinst på lejligheden
De nye vurderinger har som mål at være så tæt på handelspriserne som muligt.
Der er derfor en lige så udbredt bekymring for, om ikke de nye handelspriser i familiehandler vil blive tvunget til at være på et højere niveau, hvilket – alt andet lige – blot vil udløse større ejendomsavanceskatter og gaveafgifter. Dette vel at mærke uden at ejendommens evne til afkast stiger.
Interesse for generationsskifte ud fra gældende regler
Der er derfor en stigende interesse i at foretage et generationsskifte ud fra de regler om værdiansættelse, der kendes i dag.
Dette kan gennemføres, såfremt den pågældende ejendomsoverdragelse også sker uden at der foreligger »særlige omstændigheder«.
I et forsøg på at afbøde effekten af de gunstige værdiansættelser ud fra cirkulæret fra 1982, har Skattestyrelsen udsendt et styresignal om, hvornår der foreligger særlige omstændigheder, der bevirker, at parterne ikke kan anvende reglerne om +/-15 procent.
Skattestyrelsen har – ganske kækt – påstået, at man blot oplyser, hvad der altid har været gældende praksis.
Dette er de fleste skattekyndige ikke enige med Skattestyrelsen i.
Højesteret modsiger Skattestyrelsen
Højesteret har haft lejlighed til at forholde sig til problematikken i to sager, senest i foråret 2021, hvor skattestyrelsens antagelse om, at værdien af omkringliggende og sammenlignelige ejendomme skulle medføre, at parterne i en familiehandel skulle handle på disse lokale markedsvilkår blev klart underkendt af Højesteret.
Parterne fik derfor medhold i, at de kunne anvende reglerne fra 1982, selv om alle kunne se, at den værdi var åbenlyst og markant forkert i forhold til værdien af de omkringliggende ejendomme.
Gennemfør generationsskiftet nu
Mit bedste råd er at gennemføre generationsskiftet nu med de regler, vi kender i dag. I aftalen bør der ydes en gave fra sælger til køber og denne gave skal anmeldes som en afgiftspligtig gave til skattestyrelsen.
Derved skal Skattestyrelsen forholde sig til værdierne indenfor en frist på seks måneder.
Samtidigt med aftalen om handlen, indgår parterne også en aftale om et skatteforbehold, hvor det nærmere er aftalt, hvordan parterne er stillet, såfremt skattestyrelsen ikke kan godkende de anvendte værdier/ den anvendte fordeling af købesummen.
Alternativt kan der anmodes om bindende svar ved Skattestyrelsen inden handelsaftalen indgås.
Det er vigtigt, at aftalen sker på et så oplyst grundlag som muligt, hvorfor parterne skal anvende en rutineret advokat til at bistå sig.