Skal du sælge din ejendom til børn eller en betroet medarbejder, vil der være ide i at gøre det inden 1.  juli, anbefaler direktør og registreret revisor Palle Høj, Sagro.

Her ændres nemlig reglen om, at ejendomme ved familiehandler kan værdisættes til plus/minus 15 procent i forhold til den offentlige ejendomsvurdering.

- Samtidig lægger Skattestyrelsen op til en væsentlig stramning af den hidtidige praksis. Det kan gøre det relevant at overveje et hurtigt generationsskifte. Handler før 1. juli bør dog sikres ved et skatteforbehold, forklarer Palle Høj.

- Kombinationen af ændringerne og nye højere ejendomsvurderinger gør det relevant at overveje et generationsskifte af fast ejendom nu, for eksempel ved salg af forældrekøbslejligheder til børnene, lyder det videre.

Sådan er reglerne nu

Når en ejendom overdrages mellem nærtstående personer, baseres beskatningen inden 1. juli på ejendommens handelsværdi. Ligger prisen inden for 15 procent i forhold til seneste vurdering, accepterer Skat handelsværdien.

- De seneste år har denne praksis dog været under pres. Det skyldes blandt andet, at ejendomsvurderingerne fra 2011/12 er fastfrosset og typisk ikke længere kan antages at afspejle ejendommenes kontante handelsværdi, fortæller Palle Høj.

- Desuden har Højesteret i en dom fra 2016 fastslået, at der i dødsboer kan gøres undtagelse fra reglen, hvis der foreligger »særlige omstændigheder«. Om det også gælder ved overdragelser i levende live, og hvad rækkevidden af en sådan undtagelse i givet fald er, verserer nu ved domstolene og er endnu ikke afklaret.

Hertil kommer, at Skatterådet i 2018 udtalte, at cirkulæret ikke kan anvendes på næringsejendomme, ligesom der i 2019 og 2020 er afsagt flere domme om skattemyndighedernes mulighed for at anfægte værdiansættelsen ved arveudlæg fra dødsboer.

Ny regel og undtagelse

Udkastet foreslår at ændre værdiansættelses-cirkulæret, så plus/minus 15 procent-reglen ændres til en plus/minus 20 procent-regel.

- Det skyldes et ønske om at tilpasse reglerne til de nye ejendomsvurderinger, der vil komme fra sidste halvår af 2020 og til 2022, forklarer Sagro-direktøren.

Skat vil dog kunne afvise en vurdering også inden for 20 procents marginen, hvis der foreligger »særlige omstændigheder«. Den tvivl, der kan have været om dette, bliver dermed nu afklaret til skattemyndighedernes fordel.

Palle Høj forklarer, at særlige omstændigheder kan være: Der er indhentet en sagkyndig vurdering af ejendommen, ejendommen belånes før eller efter overdragelsen, der er givet arveafkald til udligning af en for lav værdiansættelse (dødsboer), der er ydet arveforskud til andre arvinger til udligning af en for lav værdiansættelse.

Skattestyrelsen anfører desuden, at den generelle prisudvikling og oplysninger om salgsprisen på andre sammenlignelige ejendomme kan indgå i en samlet vurdering af, om der foreligger særlige omstændigheder. Desuden vil de lave fastfrosne ejendomsvurderinger i kombination med stigende priser kunne tale for, at der er særlige omstændigheder, så plus/minus 15 procent-reglen ikke kan bruges.

Gælder fra 1. juli – nogle steder

Ændringerne vil træde i kraft den 1. juli 2020, men vil kun have virkning for overdragelser, hvor der på overdragelsestidspunktet foreligger en ejendomsvurdering efter den nye ejendomsvurderingslov. Indtil de nye ejendomsvurderinger udsendes, vil de nuværende regler derfor fortsat være gældende.

- Med styresignalet er Skattestyrelsen dermed tæt på reelt at afskaffe plus/minus 15 procent-reglen og brugen af den offentlige ejendomsvurdering som anerkendt værdiansættelsesgrundlag for i stedet at bane vejen for en ny konkret værdiansættelse ved familieoverdragelser, siger Palle Høj.

- Dette strider dog grundlæggende mod formålet med værdiansættelses-cirkulæret, som er at skabe klarhed og sikkerhed over værdiansættelsen ved familieoverdragelser, mener han.

- Styresignalet angiver alene Skattestyrelsens fortolkning af reglerne og er ikke i sig selv bindende for skatteyderne, men vil være retningsgivende for Skattestyrelsens fremtidige administration af reglerne.

Tid til generationsskifte?

Med det ændrede cirkulære og det nye styresignal er der lagt op til en væsentlig stramning af reglerne i forhold til hidtidig praksis.

- Med nye – og forventeligt højere – ejendomsvurderinger på trapperne, vil det derfor nu være relevant for mange ejendomsejere at overveje, om de skal gennemføre et fremrykket generationsskifte ved overdragelse af fast ejendom til deres børn eller børnebørn, f.eks. ved overdragelse af forældrekøbslejligheder, vurderer Palle Høj.