Køb af landbrug er ikke blot en ejendomshandel

Af Jens Axel Kruchov, advokat og partner, Storm Advokatfirma

Når der i dag omsættes landbrug, er der i stigende grad fokus på, at det ikke kun er en ejendomshandel, men snarere en overdragelse af en landbrugsvirksomhed i fuld drift.

- Når der i dag omsættes landbrug, er der i stigende grad fokus på, at det ikke kun er en ejendomshandel

Det stiller større krav til en køber, idet der er flere faktorer, der skal undersøges og værdiansættes, inden du som køber kan afgive dit bud på en købspris.

Der sker med andre ord et skred fra den klassiske undersøgelse af hektarprisen i lokalområdet og dækningsbidraget pr ko eller so og til en mere sammenhængende afkastgrad for virksomheden.

Værdiansættelse

Hvis virksomheden allerede er værdiansat af sælger eller af en landbrugsmægler, er det gode råd til dig som køber at få gennemgået alle relevante oplysninger om virksomheden, lige fra bygningernes tilstand til den offentligretlige regulering i området.

Det er sælgers pligt at stille denne information og dokumentation til din rådighed, og hvis du ikke selv er rutineret i at gennemskue de informationer, du modtager, skal du søge bistand ved en professionel advokat.

Advokaten foretager med sin systematik og professionelle erfaring en kvalificeret gennemgang af både det materiale, der foreligger, og det, der måtte mangle, indhenter advokaten ved sælger.

Advokatens arbejde er både omfattende og værdiskabende for dig som køber, idet du får et fuldstændigt juridisk billede af den virksomhed, du er i gang med at købe.

Due diligence

Arbejdet kaldes samlet set for en due diligence-undersøgelse, og det stammer fra de juridiske erfaringer ved at handle med erhvervsvirksomheder.

Når undersøgelsesarbejdet er færdigt, vil advokaten lave et fortroligt notat til dig, hvor der er en redegørelse for de punkter, advokaten har fundet frem. Nogle er alvorlige eller kritiske, andre kræver en genforhandling af den pris sælgeren drømmer om at få.

Her er nogle eksempler på ting, jeg har fundet i forskellige sager som advokat for en køber:

- Lønaftaler var ikke underskrevet af sælger

- Forpagtningsaftaler var udløbet, og forpagtningerne var fortsat uden egentlige aftalevilkår

- Miljøpåbud var ikke opfyldt

- Aftaler om afsætning af smågrise kunne ikke overdrages

Formålet med notatet er at give køberen den bedste plads ved forhandlingsbordet, således at de ”mangler” der er fundet hver især kapitaliseres og dermed reducerer den pris, sælgeren gerne vil have.

Det er jo indlysende, at en sælger, der har fastsat en pris, ikke kan opnå den pris, hvor der efterfølgende konstateres en eller flere mangler allerede før overtagelsesdagen.

Eksklusivaftale

For at sikre at virksomheden ikke sælges til anden side, mens du får foretaget en undersøgelse, er det min anbefaling, at du får forhandlet en eksklusivaftale på plads, således at du har accepteret sælgerens pris og vilkår for virksomheden, med mindre din advokat finder emner, der gør, at du får ret til en genforhandling.

Ved at anvende denne handelsmåde, går praksis fra at handle betinget af godkendelse fra advokat og bank, til at du som køber handler ubetinget, men under forudsætning af, at tingene også er, som du forventer, og som sælger har stillet dig i udsigt.

Vær beredt

Dette gør, at du som køber skal være finansielt forberedt på handlen og ikke skal søge om en finansiering, når aftalen er på plads. Du skal have det højeste element af finansiel parathed, og det kræver en tæt dialog med dit pengeinstitut og din realkreditforening.

Som altid tilhører fremtiden den forberedte, og du kan få hjælp ved at henvende dig til en erfaren og rutineret landbrugsadvokat.