15 procent-reglen skal benyttes med fornuft og omtanke

På grund af »særlige omstændigheder« har Højesteret underkendt 15 procent-reglen i en konkret sag.

Højesteret afsagde den 18. oktober 2022 dom i en sag om anvendelse af 15 procent-reglen, hvorefter en fast ejendom kan familieoverdrages til en værdiansættelse 15 procent lavere end den offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger »særlige omstændigheder«.

Situationen var nærmere den, at ejeren af en mindre landbrugsejendom havde solgt sin ejendom til sine fem døtre til en pris, der svarede til den offentlige ejendomsværdi med fradrag af 15 procent.

Kort efter døtrenes køb af ejendommen solgte de ejendommen videre til den lokale kommune til en betydeligt højere pris. Spørgsmålet var herefter, om Skat skulle respektere overdragelsessummen mellem ejeren og døtrene, eller om værdien skulle anses som svarende til videresalgsprisen til kommunen. Det ville medføre en række skatte- og afgiftsmæssige konsekvenser.

Under sagen kom det frem, at døtrene ca. en uge før de købte ejendommen til den lave pris, var blevet bekendt med, at kommunen ønskede at overtage ejendommen, og at der var afsat fem millioner kroner til det.

Det fremgik videre, at døtrene meget tidligt i forløbet – og inden de rent faktisk havde erhvervet ejendommen – accepterede at sælge ejendommen til kommunen til den højere pris.

Fast administrativ praksis

Alle parter i familieoverdragelsen var således forinden overdragelsen til døtrene bekendt med, at kommunen ønskede at overtage ejendommen, og at tilbuddet fra kommunen lød på fem millioner kroner. Alle overdragelser ligger tidsmæssigt inden for ganske få uger.

Sagen gik først og fremmest ud på, om skattemyndighederne skulle respektere værdiansættelsen i familieoverdragelsen på grundlag af 15 procent-reglen i værdiansættelsescirkulæret, eller om værdien skulle ansættes den højere værdi på baggrund af kommunens tilbud.

Døtrene havde det standpunkt, at der forelå en fast administrativ praksis for, at en værdiansættelse, der ikke afviger mere end 15 procent fra den offentlige vurdering, altid skulle lægges til grund af skattemyndighederne. Og at de havde et retskrav på, at overdragelsen kunne ske på grundlag af 15 procent-reglen, men det kunne døtrene ikke bevise var tilfældet.

I overensstemmelse med en tidligere afgørelse i Højesteret nåede både landsretten og Højesteret frem til, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse efter 15 procent-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger »særlige omstændigheder«.

Både landsretten og Højesteret fandt, at der i denne konkrete sag var sådanne »særlige omstændigheder«. At den reelle handelsværdi svarede til den højere pris, som kommunen straks efter gav for ejendommen, og at 15 procent-reglen derfor ikke kunne anvendes i denne konkrete sag.

Læren af denne sag er – som jeg har skrevet før på dette sted – at 15 procent-reglen ikke er mejslet i granit, og at reglen skal benyttes med fornuft og omtanke.

Læs også