- I dag er jordkøbere ofte kapitalfonde som kræver en god del dokumentation for at gennemføre et salg, fortæller Bo Hansen
- Troværdighed er altafgørende, understreger Bo Hansen og
hans søn Henrik Hansen, der nu langt om længe har afsluttet salget af deres
rumænske landbrug, Arland Farm, i det nordlige Rumænien. I Danmark ejer og
driver de Østergaard Hovedgaard ved Langå i Midtjylland.
Og da landbrugsjord i Rumænien stadig er opdelt i mange
små parceller på størrelse med en dansk parcelhusgrund, som i princippet kræver
dokumentation hver for sig, er det enormt tidskrævende at skaffe fuld
troværdighed overfor en professionel og grundig køber.
- Vores i alt 2.206 hektar var opdelt i omkring 3.400
parceller, og vi skulle fremlægge dokumentation for erhvervelsen og historikken
for hver enkelt parcel, hvilket var et meget stort arbejde, fortæller Bo
Hansen.
Kun med brug af erfaren dansk rådgivning fra Erik Jantzen,
Jantzen Development, der selv ejer landbrug i Rumænien og Slovakiet samt fra
advokat Tyge Rasmussen, advokatfirmaet Kromann Reumert, lykkedes det de to
jyske landmænd at komme i mål med handlen.
Tiden var til friske investeringer
I 2007 - og kun kort tid før finanskrisen slog ned som et
hammerslag på danske landmænds investeringslyst og evne i udlandet – havde Bo
og Henrik Hansen via personlige kontakter og en hel del besigtigelser fået
tilbudt et større landbrug i Rumænien.
- Tiden var til friske investeringer, og det kunne jo ikke
gå galt, fortæller han. Så det var helt andeledes og meget begrænsede krav, da
vi købte, end her da vi skulle sælge. Det var dengang stort set bare et
spørgsmål om at få skrevet slutsedlen under og sikre sig jorden. Der var sådan
lidt først-til-mølle-stemning over hurtigt at få fat i den billige, rumænske
jord. Der var ofte direkte konkurrence mellem andre danske og udenlandske
købere, forklarer de.
Så Bo og Henrik Hansen fik overdraget driften af en
velholdt gård på 500 hektar samlet om nogle nyrenoverede bygninger.
- Da vi overtog farmen SC Arland, havde vi forestillet os
en enkel markdrift med dansk driftsleder, så vi ikke selv behøvede uafbrudt at
være tilstede i Rumænien.
- Det stod os imidlertid snart klart, at så let gik det
ikke. Selv om farmen var i god drift, krævede den vores tilstedeværelse, og vi
skiftede derfor strategi til selv at være konstant til stede og udvide
jordarealet med opkøb af mere jord fra det tidligere kollektivbrug.
Jordarealet kom hurtigt op på over 2.200 hektar, og
yderligere jordleje gav 3.000 hektar i samlet drift.
Værdistigningen er målet
- I princippet var gården til salg fra dag ét, hvis vi fik
en interesseret køber, siger Henrik Hansen. I de følgende år var det dog meget
småt med interesserede købere – faktisk næsten ikke nogen. Først fra sidst i 2012
kom der igen interesse for jord.
De lægger ikke skjul på, at formålet med investeringen i
landbruget i Rumænien var at sikre sig del i den forventede prisstigning på
jorden.
- Strategien er at købe små jordarealer op og lægge den
sammen til rentable driftsenheder for derved at øge rentabiliteten. Men det
kræver stort arbejde, at få driften til at være rentabel, og det er
værdistigningen på jorden, som betyder noget, understreger Henrik Hansen. Og
det er først efter, at jorden har været opdyrket i fire til fem år, at den
giver et normalt afkast.
Erik Jantzen forklarer, at han faktisk ser mange
udenlandske landmænd i Rumænien og Østeuropa, der også har pæne overskud på
driften.
- Det handler meget om management, påpeger han. Det er et
kompromis mellem vores ansvarsdelegerende ledelsesstil og deres gamle
autoritære. De unge medarbejdere er meget klare til omstilling, men det er
svært at ændre på de gamle medarbejdere.
Nu stiller køber anderledes høje krav
Jordpriserne ligger i dag omkring 15.000 til 45.000 kroner
pr. hektar, vurderer Bo Hansen afhængig af arealstørrelse, om papirerne er
tinglyst, og hvorvidt jorden er beliggende i det nordlige eller sydlige Rumænien.
Især i 2014 er der sket et ryk i jordpriserne.
- I dag er der to typer af købere: Enten pengestærke
kapitalfonde, som vil sikre sig i andet end lavtforrentede obligationer. Eller
også er det lokale landmænd – rumænske eller udenlandske – som nu har overskud
og muskler til at tage mere jord ind.
- Lige som i Danmark er det nemmeste at lægge yderligere
til, når man har noget i forvejen. De typiske, lokale købere har i forvejen
50-200 hektar og kan også i Rumænien opnå finansiering til en lav rente.
Erik Jantzen har opbygget adskillige års erfaring med
handel med jord i udlandet - især i Slovakiet og Rumænien. Han har samlet denne
erfaring i sit rådgivningsfirma, Jantzen Development, der vurderer og rådgiver
i forbindelse med udenlandske ejendomshandler.
- Rumænien har stadig i dag attraktive jordpriser, trods
prisstigningerne, påpeger Erik Jantzen. Man skal bare være bevidst om de store
udfordringer. Og i øvrigt er der attraktive jordpriser flere steder i verden.
Jord stiger fortsat meget, og der kommer ikke mere af den – tværtimod.
Brug rådgiverne
Bo og Henrik Hansens konklusion efter deres salg af deres
jord i Rumænien er derfor:
- Få fra starten koblet professionel rådgivning på til at
skabe troværdighed omkring os som sælger og om de oplysninger, som vi kommer
med. Uden Erik Jantzens og advokat Tyge Rasmussens erfaring med salg til
kapitalfonde var vi aldrig kommet i mål.