Analytiker: Derfor stiger jordprisen ikke

Jordpriserne har ikke fulgt med boligpriserne op siden finanskrisen. Analytiker giver sit bud på hvorfor.

Danske boligpriser er steget markant – faktisk dobbelt så meget som lønningerne de seneste 30 år. Hvordan nogen overhovedet kan få råd til at købe første bolig i dag, skyldes niveauet på omkostningerne i forhold til for en generation siden.

Renten er hysterisk lav, afdragsfrie lån er kommet til, og man kan som hovedregel låne over 30 år i dag og ikke kun 20 år som tidligere. Derfor er boligudgifterne relativt lavere i dag end tilbage i 90’erne.

Dertil kommer den negative rente, der i højere grad får folk til at bruge deres opsparing på at købe bolig.

Men hvorfor stiger jordpriserne så ikke? Det har John Jensen, analytiker hos AgroMarkets, et bud på en forklaring på.

Jord skal give afkast

- Renten er jo faldet på samme måde som ved boliger, afdragsfriheden er også kommet til, men der er en væsentlig forskel: Jord er en investering, der skal give afkast, siger John Jensen.

Og med de seneste ti års afgrødepriser har det været en udfordring.

Køber du som nyetableret så meget jord, at du har et årsværk målt i arbejdstimer, har du med lån i både kreditforening og bank ikke en årsløn, påpeger analytikeren.

Desuden stiger jordpriserne ikke som op til 2008, fordi husdyrproduktioner ikke længere er afhængige af at eje jorden. Biogasanlæg er kommet til, fortsætter han.

Lejeprisen på jord er også stagneret. Bankerne vil ikke være med til, at man betaler en så høj lejepris, at man ikke kan have en indtægt. De lavere priser på jordleje betyder også, at prisen på jord falder, tilføjer John Jensen.

Egenkapital som udbetaling

- Vi så tidligere en række godt etablerede landmænd med en fornuftig egenkapital blive kontaktet af deres bank eller kreditforening med tilbud om at købe nabojord, fordi han var økonomisk udfordret. Det kunne man selvfølgelig godt blive lidt smigret over, siger John Jensen.

Ved at aktivere egenkapitalen og købe naboens jord kunne man typisk nøjes med at låne i realkreditten. Var det til og med en bygningsfattig ejendom, var det endda også muligt at få en anseelig andel med afdragsfrihed.

- Men sådan kan vi ikke blive ved at tænke. Du skal være sikker på, at du med jordkøbet kan tjene gode penge, så du kan skabe ny egenkapital. Når jordpriserne ikke stiger, får du ingen ny egenkapital, der kan belånes. Det kan kun driftsresultatet.

- Har du så givet rigeligt for jorden og aktiveret egenkapitalen, begrænses dine muligheder for at købe jord op fremadrettet, siger John Jensen.

Prøv at regne baglæns

Investerer du i jord eller anden landbrugsaktiv, skal det ifølge analytikeren kunne give 5-6 procent i afkast. Det kan du nemlig få på alternative investeringer uden for landbruget.

Selv en meget passiv investering med obligationer, guld og mindre andel med aktier har historisk set givet et afkast i det niveau. Så hvorfor acceptere mindre ved investeringer i landbrugsaktiviteter?, spørger John Jensen.

Skal investering i jord give 5-6 procent i afkast for en nyetableret med fuld lånepakke, vil den aktuelle jordpris flere steder i landet imidlertid være udfordret, vurderer han.

To muligheder

Derfor er der ifølge analytikeren to muligheder: Enten skal jordprisen fortsat være under pres, alternativt skal afkastet på det, landmændene dyrker, hæves.

Glasbyen i Holland er ifølge John Jensen et godt eksempel på den alternative tænkning – med deres dyrkning af tulipanløg, grøntsager og andre højværdiafgrøder. I områder med højværdiafgrøder er jordprisen steget til nye højder, og vi hører om priser oppe omkring 400.000 kroner pr. hektar, fortæller han.

- Skal den danske jordpris stige, skal afkastet op. Det store spørgsmål er, hvordan det kommer til at ske, lyder vurderingen fra John Jensen.

mip

 

Læs også

Nye tal: Jordpriser står stille
VKST og Nybolig Landbrug indgår tæt partnerskab
Få alle fejl og mangler med i købsaftalen
Sådan sparer du skat ved salg af ejendommen
Ekspert: Udskudte ejendomsvurderinger forlænger vinduet for et mere sikkert generationsskifte