Flere faldgruber i ny lejelov

Det primære formål med den nye lejelov har været at forenkle lejelovgivningen uden at ændre på retstilstanden mellem lejer og udlejer.

Efter mange tilløb og mange års forberedelser vedtog Folketinget en ny lejelov, der er trådt i kraft den 1. juli 2022. Samtidig blev den tidligere lejelov og boligreguleringsloven ophævet.

Det primære formål med den nye lejelov har været at forenkle og modernisere lejelovgivningen uden at ændre på retstilstanden mellem lejer og udlejer, men alligevel rummer loven også indholdsmæssige ændringer, der får direkte betydning for eksempelvis udlejning af huse og lejligheder på landet.

Den velkendte typeformular – for tiden i 9. udgave – skal benyttes ved udlejning af boliger, og er ved at blive revideret og tilpasset de nye regler. Når kontrakten foreligger i løbet af efteråret 2022, skal den nye kontrakt benyttes og de tidligere udgaver må ikke benyttes. Kontrakterne findes på nettet.

Det er, ifølge lovforarbejderne til den nye lovs §19, stk. 2, en forudsætning for lejefastsættelse efter reglerne for gennemgribende forbedrede lejemål, at alle dele af det lejede fremstår moderniseret. Det er således ikke tilstrækkeligt blot at forbedre enkelte dele af lejemålet, for eksempel køkken og bad, selvom de påkrævede økonomiske midler er blevet anvendt.

Depositum og forudbetalt leje

Reglerne om depositum og forudbetalt leje er blevet præciseret i lovens §60, så det nu er direkte anført i loven, at udlejer ved nedsættelse af lejen skal foretage en tilsvarende tilbagebetaling af depositum og forudbetalt leje til lejeren ved nedsættelsestidspunktet.

Fristen for sagsanlæg er blevet præciseret i lovens §17, stk. 2, hvor det fremgår, at et-årsfristen for sagsanlæg kun gælder, hvis der er sket ejerskifte, og det regnes fra et år fra lejemålets ophør.

Er der ikke sket ejerskifte, er lejers krav omfattet af almindelige passivitets- og forældelsesregler. Dette er en ændring, som kræver skærpet opmærksomhed ved køb af ejendomme, der er eller har været udlejet.

Ufravigelighed

Flere bestemmelser er blevet gjort ufravigelige i loven – også bestemmelser, som efter den nugældende retstilstand ikke var ufravigelige. Muligheden for individuelle aftaler er derfor blevet begrænset.

Grundlæggende er det ikke hensigten, at der skal ændres afgørende på retsstillingen mellem udlejer og lejer, men på nogle områder er der foretaget præciseringer, som især har til hensigt at styrke lejers retsstilling.

Det er også vigtigt at minde om, at forbrug af elektricitet og varme fortsat ikke må være indeholdt i lejen, men skal afregnes særskilt og opgøres efter de regler, der fremgår af lejeloven. Kun forbrug af vand må være en del af lejen. Omvendt må udlejers udgifter til renovation ikke opkræves særskilt, men skal være indeholdt i lejen.

Reglerne om fraflytning er ikke ændret eller lempet. Man kan derfor fortsat ikke lovligt aftale, at et lejemål skal afleveres nyistandsat. Der gælder fortsat en række begrænsninger i udlejers muligheder for at kræve for eksempel nymaling af lejemål ved fraflytning.

I langt de fleste lejemål er der fortsat også pligt til at afholde både syn af lejemålet ved indflytning og udflytning.

Læs også