For første gang i mange år er det nu muligt at optage 30-årige lån med fast rente på under 4 procent. Men lad være, lyder det fra cheføkonom.
Flere af landets største realkreditinstitutter har åbnet op for fastforrentede konverterbare obligationslån.
I denne uge var det Realkredit Danmark, BRF, Nykredit og Nordea Kredit, som tog konsekvensen af den store efterspørgsel på danske realkredit-obligationer og åbnede op for et realkreditlån med fast rente på 3,5 procent.
- Det er en helt unik chance for boligejerne nu, i særdeleshed dem, der sidder med et fastforrentet lån. Nu kan de både få en fast rente og en lav rente 30 år ud i fremtiden, sagde boligøkonom Lise Nytoft Bergmann fra Nordea i mandags til Børsen.
Hun vurderede over for avisen, at boligejere, der forventer, at de ikke skal omlægge lån i de næste 30 år og ikke tror, at renten falder til et lavere niveau, end den er i dag, er det et glimrende lån.
- Man får bare en lidt højere kursrisiko, sagde hun.
Tager forbehold
Selv om de nye rekordlave lån fra flere sider betegnes som »særdeles attraktive«, så fraråder LRØ’s cheføkonom, Hans Fink, dog at man hopper med på vognen. Han har tre forbehold.
- Dels skal man ikke hoppe på et lån med det samme, da der er betydelig risiko for indlåsningseffekt, hvis obligationsserien ender med at blive lille. Så får man ikke en god pris, når man engang skal ud af lånet. For eksempel i forbindelse med en konvertering eller salg af ejendommen. Lad andre om at være de første, siger Hans Fink.
Derudover forklarer han, at det andet forbehold, som han har, er, at dels er renten for tiden faldende, og man kan så småt begynde at drømme om en tre procents obligation. Det er ifølge cheføkonomen ikke længere et utænkeligt scenarium.
- Endelig er kursen formentlig et stykke under 100, så der er et lille kurstab til at starte med. Det er sjældent en god ide at hjemtage et obligationslån, før det nærmer sig kurs 99, lyder det.
Over kurs 100
Hans Fink forklarer, at de lave lån er en naturlig konsekvens af, at obligationerne bag et tilsvarende lån med en kupon på fire procent og afdrag er steget til over kurs 100.
- Derved kan der for tiden ikke udstedes nye lån med afdrag i fire procent 2044-serierne, siger Hans Fink.
Han forklarer, at eksempelvis Realkredit Danmark forventer, at deres nye lån kan hjembringe en kurs på omkring 96-97. Det giver en ydelse første år svarende til godt 41.800 kr. årligt pr. lånt million ved 40 procent i skat. Tilsvarende er ydelsen på et fire procents obligationslån til kurs 99,9 næsten 41.900 kr. årligt.
- Hører man til én af de meget få, der beholder sit obligationslån helt til udløb, vil 3,5 procents lånet være billigere end fire procents lånet. Det gælder, hvis kursen bliver over 95,6 forudsat en skattebetaling på 40 procent.
- Alligevel vil jeg af ovennævnte årsager være tilbageholdende med at anbefale de nye 3,5 procents obligationslån. Og under alle omstændigheder er det for de fleste låntagere, jeg kender, først interessant, når lånet kommer med indledende afdragsfrihed, siger Hans Fink.