Forpagtningsaftaler er en meget naturlig del af dansk landbrug, men kan blive en dyr og besværlig affære ved salg, hvis ikke den er udformet korrekt.
Forpagtningsaftaler udgør en stadig stigende del af dansk landbrug, hvor mere end en tredjedel af landbrugsjorden i dag er bortforpagtet.
Selvom forpagtningsaftaler kan være en attraktiv løsning, kan de også gå hen og være et benspænd for bortforpagteren. Især hvis man går med planer om at sælge sin ejendom.
Sådan lyder det fra ejendomsmægler Christian Schulin-Zeuthen, indehaver og direktør hos Landbrugsmæglerne.
Han her gennem mange år set de typiske udfordringer, der opstår ved salg af ejendomme med mindre fordelagtige forpagtningsaftaler.
- Mit altoverskyggende budskab er, at hvis man overvejer at sælge sit landbrug, skal man undgå at lave aftaler, der binder ejendommen overfor en køber. En potentiel køber vil være forpligtet til at respektere de eksisterende aftaler, og min erfaring er, at hvis en landmand køber noget jord, vil han eller hun ofte gerne have lov til selv at sænke ploven, lyder anbefalingen fra Christian Schulin-Zeuthen, som uddyber:
- Det kan være helt afgørende for en potentiel køber, om jorden kan frigøres ved salg. Derfor er det vigtigt at have en klausul i forpagtningsaftalen, der giver mulighed for opsigelse ved salg. Mange kontrakter indeholder bestemmelser for opsigelse ved død eller konkurs, men der er ofte ikke taget højde for, hvad der sker med aftalen, hvis du sælger ejendommen. Det er min klare anbefaling at have det med i aftalen.
Vigtigt at få styr på aftaler om forpagtning før salg
Undgå forkøbsret
En god forpagtningsaftale tager højde for både forpagters og bortforpagters situation. Det betyder dermed også, at aftalen ikke bør forringe bortforpagterens råderum ved salg.
- Hvis vi ser det fra en forpagters synspunkt, har man gjort sig tanker om kapacitet i forhold til maskiner, arbejdskraft, osv., og derfor er det helt naturligt, at man gerne vil have en lidt længere tidshorisont. Hvis vi ser det fra bortforpagters synspunkt, og han går med overvejelser om at sælge inden for en nærmere årrække, skal der tages højde for dette. Under alle omstændigheder bør der være en mulighed for at opsige aftalen ved salg.
Landbrugsmæglerne ser ofte, at der indskrives forkøbsret i forpagtningsaftalen for at give forpagter en sikkerhed i hans investering af tid og ressourcer på arealerne. Det kan umiddelbart lyde som en god løsning for alle, men det kan ende med at blive en dyr affære for sælger.
- Hvis forpagter har forkøbsret, skal der udarbejdes og forelægges et tilbud til forpagteren fra tredje mand, så han kan tage stilling til, om han vil købe, fortæller Christian Schulin-Zeuthen.
Tredjemand
Han uddyber, at man derfor må gå til tredjemand og fremskaffe et tilbud på ejendommen, som skal forelægges forpagteren.
- Når tredjemanden ved, at der ligger en forkøbsret som evt. bliver udnyttet, risikerer man, at han ikke ønsker at bruge tid og penge på at konferere med finansieringskilder og rådgiver. Det betyder, at det kan være vanskeligt at fremkomme med et bud fra anden side, og så har man givet forpagteren et meget stærkt kort på hånden. Man kan i stedet for skrive ind i kontrakten, at forpagter er den første, der bliver orienteret om et eventuelt salg og har mulighed for at købe ejendommen på lige for med andre. Men så bør man ikke love en masse mere, understreger han.
Det sker, at Landbrugsmæglerne forhandler ejendomme med forkøbsret, og her må de forsøge at gøre, hvad de kan for at forsimple processen.
- Når vi er i en salgsproces, hvor der forekommer en forkøbsret, forsøger vi at løse det ved upfront at spørge forpagter, om han/hun ønsker at købe ejendommen, inden den kommer på markedet. Hvis han ikke vil købe den, spørger vi, om han så vil frasige sig sin forkøbsret. Men så er du jo ude med hatten i hånden, siger ejendomsmægleren.
Bisidder
At indgå en aftale om forpagtning indebærer mange overvejelser og beslutninger for at sikre sig mod potentielle udfordringer både under forpagtningsperioden og ved aftalens ophør.
Derfor anbefaler Christian Schulin-Zeuthen, at man har en bisidder, når aftalen skal udformes:
- Det er vigtigt at have en person på sin side af bordet, så man ikke udelukkende følger forpagters papir. Ellers risikerer man, at det primært bliver forpagterens interesse, der varetages. Det er altid en god idé at finde en uafhængig part, der kan bisidde og varetager bortforpagterens interesser, fortæller Schulin-Zeuthen og understreger, at forpagtningsaftaler komplicerer et salg.
- Har man eksempelvis en femårig uopsigelige aftale og sælger efter tre år, skal den nye ejer respektere aftalen i de resterende tre år. Og det kan være, at aftalen ikke længere er markedskonform, og at markedet har ændret sig en lille smule på vilkår, så den også er ude af trit. Og så kan det simpelthen koste på prisen.