I forbindelse med finanslovsforhandlingerne for 2020 varslede regeringen et indgreb mod de såkaldte forældrekøbslejligheder i virksomhedsordningen den 1. januar 2021. Vi har gået længe i uvished om konsekvenserne, men nu er der fremsat lovforslag om indgrebet, og det bliver heldigvis ikke så alvorligt som frygtet.
Af Lone Hauge, skattespecialist, SLF
SKATTEPOLITIK Det fremgår af lovforslaget, at formålet med lovindgrebet er at fjerne skattefordele ved at anvende virksomhedsordningen på de såkaldte forældrekøbslejligheder.
Lovindgrebet retter sig alene mod den rentefordel, ejerne af disse lejligheder og ejendomme får ved at placere dem i virksomhedsordningen. Virksomhedsordningen kan derfor fortsat benyttes som skatteberegningsmodel for det overskud, udlejningen medfører. Overskuddet vil tilsyneladende også kunne spares op i virksomhedsordningen fremadrettet.
Vi har længe frygtet, at der ville blive tale om, at de forskellige ejendomme skal hæves ud af virksomhedsordningen, men så galt går det heldigvis ikke. Det er positivt for de opsparede overskud, du måske allerede har i virksomhedsordningen og din indskudskonto, fortæller skattespecialist i SLF, Lone Hauge.
Hvem bliver omfattet af lovindgrebet?
Det fremgår af lovforslaget, at indgrebet retter sig mod ejerens og ægtefællens nærtstående. De nærtstående er defineret som ejers og ægtefælles:
Forældre, bedsteforældre, børn, adoptivbørn, børnebørn og ægtefæller til ovennævnte personkreds.
Det betyder umiddelbart, at hvis der sker udlejning til en ugift samlever til et af dine børn, så vil udlejningen ikke blive ramt af lovindgrebet.
Som lovforslaget er udformet, vil det ramme en far, der i et interessentskab stiller en del af sin ejendom til rådighed som bolig for sønnen.
Der er dog kun tale om et lovforslag, hvorfor det må tilrådes at vente med at træffe endelige dispositioner til loven er vedtaget endeligt, eller til vi kender Skatteministeriets svar på de høringssvar, de høringsberettigede indsender.
Hvordan bliver reglerne så?
Lovindgrebet går alene ud på at reducere rentefradraget for de lån, der vedrører den bolig, der er udlejet til en nærtstående omfattet af lovens definition. Det er uden betydning, at ejendommen kun er udlejet til bolig for dit barn en del af året.
Har dit barn kun rådighed over en del af ejendommen, skal du kunne dokumentere det ved lejekontrakt eller lignende. Kan du det, er det kun den del af ejendommen barnet råder over, der bliver omfattet af indgrebet.
Rent praktisk vil der ske reduktion af kapitalafkastgrundlaget og der vil blive beregnet en form for rentekorrektion.
Reduktion af kapitalafkastgrundlaget
Kapitalafkastgrundlaget bliver formindsket med forskellen mellem værdien af udlejningsboligen og en andel af gælden. Dette gøres ud fra en skematisk opgjort friværdi.
Kapitalafkastgrundlaget bruges til at sikre, at en del af virksomhedsresultatet beskattes som kapitalindkomst, og du betaler ikke arbejdsmarkedsbidrag af den del af virksomhedsresultatet, der beskattes som kapitalindkomst.
Med det lave renteniveau vi har pt., bliver der ikke beregnet kapitalafkast i virksomhedsordningen. Derfor får reduktionen af kapitalafkastgrundlaget ikke umiddelbar betydning for din skatteberegning, men det vil det få, når/hvis renteniveauet stiger.
Beregning af rentekorrektion
Der sker i forvejen beregning af rentekorrektion, hvis du har negativ indskudskonto. Nedenfor gennemgås den rentekorrektionsberegning, der vil ske efter de nye regler, når du udlejer til en nærtstående.
Ved beregningen ser man på, hvor stor en gæld i virksomhedsordningen, der vedrører udlejningsboligen. Man tager udgangspunkt i den største gæld primo og ultimo indkomståret.
Rentekorrektions satsen er i øjeblikket 3 procent, men den varierer år for år.
Den beregnede rentekorrektion kan ikke overstige de faktiske renteudgifter vedrørende den ejendom, der er udlejet til børnene.
Det kan illustreres ved følgende eksempel taget fra lovbemærkningerne:
Samlede faktiske nettoudgifter i vorisomhedsordningen (NR) – 200.000 kroner
Ejendommens værdi af de samlede aktiver – 15 procent
Andel af virksomhedens faktiske nettorenteudgifter, som kan henføres til ejendommen (NR/100*15 - 30.000 kroner
Beregnet rentekorrektion – 45.000 kroner
Da den beregnede rentekorrektion overstiger de nettorenteudgifter, der vedrører udlejningsejendommen, vil rentekorrektionen være 30.000 kr. i dette tilfælde.
Rentekorrektionen bliver medregnet til din personlige indkomst, og du får fradrag for den i kapitalindkomsten. Herved modsvares den rentefordel, du får ved at placere lånet vedrørende udlejningsboligen i virksomhedsordningen.
Hvornår træder ændringen i kraft?
Ifølge lovforslaget vil ændringerne i relation til udlejning til nærtstående træde i kraft den 1. januar 2021. Der er ingen overgangsbestemmelser.
Hos SLF er vi klar til at drøfte problemstillingerne i relation til lovindgrebet med dig, og vi følger med i lovarbejdet, ligesom vi vil komme med input til det høringssvar, som Seges vil lave i forbindelse med høringsfasen.