Jord stiger voldsomt i pris i England

Nye tal netop bragt i Financial Times bekræfter, at opkøb af landbrugsjord i Storbritannien har været en guldrandet investering i det seneste årti. Flere steder er jordprisen steget til fire gange den pris, som den blev handlet til for 10 år siden.

Det fortæller Danish Farmers Abroad i deres seneste nyhedsbrev. Organisationen for landmænd med produktion i udlandet har flere medlemmer, der blandet andet har investeret i landbrug i UK og hermed altså også i England.

Et godt eksempel er det 300 hektar store planteavlsbrug Rummers Farm i det centrale England. Farmen blev købt i 2007 til omkring 27 millioner kroner eller cirka 90.000 kr. pr. hektar. Farmen blev drevet med korn, raps, sukkerroer, kartofler samt en æble- og pæreplantage. Her i 2015 – otte år senere – er den netop blevet handlet til 70 millioner kroner eller godt 230.000 kr. pr. hektar.

Den kraftige prisstigning kommer efter en periode med mere moderate stigninger.

- I tiåret fra 1994-2004 steg jordpriserne i UK kun med omkring 40 procent, oplyser Financial Times. Men siden er der kommet gang i interessen for at eje jord.

Prisen for ren jord – uden bygninger eller hus – blev alene sidste år øget med 15 procent til nu i gennemsnit 8.000 pund pr. acer eller omkring 150.000 kr. pr. hektar.

Bedre end guld

Det er en stigning, som slår de fleste andre britiske investeringer i fast ejendom – også ejendomme i London City.

- Det har endda været bedre end at investere i guld, udtaler en investor til Financial Times.

- Det er især de store, produktive planteavlsejendomme, som stiger i pris – også mere end ejendomme med marginaljorde. I det hele taget sælger produktionsejendomme bedst i øjeblikket, oplyser Ian Bailey, der arbejder med landdistriktsudvikling i det sydvestlige England.

Han peger på de midtengelske områder Hampshire, Berkshire og Oxfordshire som mest efterspurgte landområder.

- Men det er her i høj grad livsstils-købere, der i passende afstand fra London, ønsker et landsted med stort hus, jagt, heste og natur fremfor landbrugsproduktion.

Mangel på jord

Prisstigningerne skyldes især, at der udbydes meget lidt jord i fri handel.

- Sidste år faldt mængden af landbrugsjord til salg til det laveste niveau, vi endnu har registreret, siger Jason Beedell, som forsker i ejendomsmarkedet. Mindre end en procent af landbrugsjorden bliver i disse år handlet. Tilbage i 1970’erne var det mellem tre og fire procent.

Ved tvangsaktioner bliver ejerne behandlet meget lempeligt, og det udløser heller ikke meget jord i fri handel.

Til gengæld har efterspørgslen været stigende, og det presser priserne yderligere.

- Landmænd tegner sig fortsat for størstedelen af køberne, fortæller Jason Beedell til Financial Times. Men der er også en stigende mængde investorer og institutioner, der ønsker at købe jord.

- Velhavende investorer udgør i dag omkring 25 procent af køberne, og de er med til at presse jordpriserne i vejret.

Som eksempel nævner Jason Beedell velgørenhedsfonden Wellcome Trust, som sidste år købte 20.000 hektar for ikke mindre end 2,5 milliarder kr.

- Det var den største jordhandel i to årtier og har understreget jordkøb som en attraktiv investering.

Sikker investering

Men hvorfor har investorer nu fået særligt øje på køb af landbrugsjord, der ellers har været betragtet som en lidt søvnig og dårligt forrentet investering?

- Efter finanskrisen er jord blevet set som en sikker investering, fortæller Andrew Fallows, ejendomsmægler for landbrugsejendomme. Og landbrugsjord har også været undervurderet tidligere.

- Landbrugsjord ses nu som et fristed i lighed med guld, der virker som konjunkturudlignende i forhold til resten af økonomien.

Stigende råvarepriser og forventningen om flere forbrugere i verden spiller også ind.

- Verdens befolkning forventes at nærme sig de 10 milliarder om nogle år, så fødevareproduktionen skal stige betydeligt for at mætte de ekstra tre til fire milliarder, påpeger Andres Shirley, der forsker i landdistriktsudvikling.

I England er der særligt favorable skatteregler omkring landbrugsjord, der er fritaget for arveafgift efter to års ejeskab, så længe at der opretholdes landbrugsproduktion. Kapitalgevinst på landbrugsjord beskattes også yderst lempeligt.

- Det har helt sikkert givet mere interesse for køb af jord, siger revisor Dermot Callinan, KPMG. Men meget få personer ender med at købe jord alene på grund af skattelempelserne. De er et incitament, men ikke en årsag til jordkøb.

Fortsætter det?

Forsætter jordpriserne i England så med at stige?

- Vi vil nok se en afmatning i prisstigningen i de nærmeste år, vurderer Tom Raynham, som finansierer ejendomskøb. Vi forventer mere jord udbydes til salg, og det vil lægge en dæmper på prisen.

Han forudsiger encifrede prisstigninger i år mod hidtil tocifrede stigninger på landbrugsjord.

- Der er begyndende økonomisk vækst, og flere investorer vil igen kunne se gevinster i værdipapirer og andre aktiver, hvilket vil trække interessen lidt væk fra landbrugsjord, sluttes Tom Raynhams omtale i Danish Farmers Abroads seneste nyhedsbrev.