Staldtips til dig, der vil sælge dit landbrug

Af Jens Axel Kruchov, advokat og partner, Storm Advokatfirma

Jeg er ikke ejendomsmægler, men jeg har medvirket i så mange salg af landbrug, at jeg har mange års erfaring med, hvad der giver et godt salg. Og det er ikke beliggenheden alene, kan jeg allerede nu afsløre.

Mange landmænd har foretaget en pensionsplanlægning ud fra en forudsætning om, at de vil kunne leve af den friværdi, der er skabt i bedriften i tidens løb.

Uagtet at der løbende har været foretaget investeringer i bedriften, ses det desværre ofte, at friværdien kun i begrænset omfang kan bidrage til tilværelsen som forhenværende landmand.

Af den årsag og fordi det altid er en god idé at være forberedt, handler denne klumme om, hvad du som kommende sælger kan gøre for at optimere værdien af din bedrift og styrke din kommende forhandlingsposition.

Kend din bedrift og optimér den

Selvom du har et tæt kendskab til de faktiske forhold på din bedrift, kan der være et skjult potentiale, som kan bidrage til en højere værdiansættelse.

Det kan være, at din bedrift består af flere tilkøbte ejendomme. Du kan i den situation overveje, om der er byggerettigheder til at nedrive og (gen)opføre nye stuehuse med en lidt bedre beliggenhed, inden du selv foretager nedrivning/ frasalg. Her skal du huske at tjekke, at BBR-registreringen er korrekt, idet en byggeret blandt andet vurderes ud fra, hvad der allerede er registeret.

- Selvom du har et tæt kendskab til de faktiske forhold på din bedrift, kan der være et skjult potentiale, som kan bidrage til en højere værdiansættelse

Fra klummen

Du bør tilstræbe at have kontrol over dit nærområde og det betyder også, at du – i et vist omfang – kan styre omfanget af høringsberettigede naboer ved at tildele naboejendomme, som du har opkøbt status som landbrugsejendom eller ej. Hvis du ophæver landbrugspligten, medfører dette – alt andet lige – en øget høringsret. Hvis landbrugspligten opretholdes, har ejendommens ejer alene en reduceret høringsret.

Det kan også være, at bedriftens beliggenhed i sig selv udgør et økonomisk uforløst potentiale. Dette er tilfældet, hvis du er placeret tæt på byudvikling, i områder med råstofforekomster eller er beliggende i eller tæt på kommende VE anlæg.

En sådan beliggenhed, der på sigt er værdiskabende, kan du understøtte ved at fremlægge det plan-lovsmateriale, der er for området og der gøre køberen opmærksom på potentialeværdien.

Kend dine aftaler og optimér dem

Ud over dette, er det også værdiskabende, at du undgår at have løse og mundtlige aftaler om din bedrift.

Dine aftaler skal i stedet være klare og skriftlige, således at de er til at forstå og leve efter. Samtidigt bør dine aftaler indeholde et naturligt vilkår om, at hvis du har en rettighed, da kan den overdrages til en ny ejer uden at din aftalepartner skal give tilladelse.

På den måde kan du i en forhandling med en køber lægge et katalog af aftaler frem for køberen med oplysning om, at disse kan han regne med at indtræde i, når han køber din bedrift. Er der aftaler, hvor dette ikke kan lade sig gøre, skal du oplyse dette til køberen allerede ved den første besigtigelse.

Hvis dine aftaler er vedvarende, men tidsbegrænsede, skal du sikre dig, at de er genforhandlede.

Du kan med fordel lave et lille årshjul for et igangværende og kommende år, hvor du kalendersætter de aftaler, der har et udløb til genforhandling, således at du tager initiativ til en genforhandling med din aftalepartner.

Kend dig selv og lav selvoptimering

Du kender selv dine stærke og svage sider. Inden du skal til en afgørende forhandling, kan du med fordel holde en intern generalprøve for dig selv, hvor du laver et rollespil med en forhandling om salg/køb af din bedrift. Hvis du har en svag forhandlingsside, kan du i stedet afdække dette ved at have yderligere skriftlig dokumentation for de faktiske forhold.

Dernæst er det afgørende med den bedste timing af din handel. Du bør vide, hvornår du har det bedst med at sælge og så forberede det.

Har du eksempelvis en drøm om at holde som 65- årig, skal dette forberedes i årene op til ud fra den strategi, du vælger. Dette kan være en going concern strategi eller omvendt en nedslidningsstrategi, hvor der ikke investeres i bedriften, men i stedet foretages pensionssikring af dig.

Alle disse emner – og flere til – er omfattet af den rådgivning, du bør søge, inden du går i gang med dit salg og husk herefter, at når du har lavet den optimale forberedelse, har du også den bedste forudsætning for at gøre selve handelsdagen til en festdag.