ENERGI-ØKONOMI Det er fortsat aktuelt at udleje sin jord til etablering af solceller. Lejeaftalen varer typisk i 25-30 år, hvor man er sikret en god og stabil indtægt. Men inden man indgår en aftale, er der en række juridiske og skattemæssige forhold, man skal være opmærksom på, understreger Patriotisk Selskab.

Det er oppe i tiden at etablere solceller på landbrugsjord, og solcellefirmaerne er tilsyneladende på evig jagt efter brugbare arealer. Ifølge chefkonsulent Michael Mortensen og juridisk seniorkonsulent Claus Munk fra Patriotisk Selskab har solceller da umiddelbart også vist sig at give en god og stabil indtjening for mange landmænd:

-  Det kan være mere indbringende at udleje jorden end at forpagte den ud til landbrugsdrift, og man kan også tjene fornuftigt på at sælge jorden. Solceller kan især være en god forretning, hvis man har jord, der er underlagt særlige dyrkningsmæssige begrænsninger, eller hvor udbyttet på grund af boniteten ikke er så stort, fortæller de.

 

For og imod

Når man beslutter sig for at udleje sin jord til solceller, skal man være opmærksom på, at der går lang tid fra tanke til handling - og til, at der står et solcelleanlæg på marken. Det skyldes, at især myndighedsbehandling og nabohøringer er tidskrævende:

- I ventetiden må man som hovedregel godt dyrke jorden, som man plejer, fortæller de to konsulenter og fortsætter:

- De fleste firmaer vil gerne leje jorden i så lang tid som muligt – oftest i 25-30 år, hvilket giver landmanden en lang og sikker indtægt på jorden, som ligger væsentligt over det niveau, der kan høstes på de traditionelle afgrøder i de gode år. Samtidig kan følsom jord skånes.

Det er ikke unormalt at møde modstand mod solcelleanlægget, både lokalpolitisk og i nabohøringerne. Men man kan gøre meget for at imødekomme dette, forklarer Michael Mortensen og Claus Munk:

- Man kan bl.a. vælge den mest optimale placering af solcelleanlægget og den bedst mulige naturlige afskærmning. Desuden kan det være en god lynafleder at huske nabohøring tidligt i processen.

Hvis man har brug for likviditet eller nedbringelse af balancen, er det også en mulighed at sælge grunden i stedet for at leje den ud:

- Her kan man som oftest opnå en hektarpris, der er væsentligt højere end den gængse i markedet. Det bør der dog regnes grundigt på i forhold til en god og lang lejeaftale, understreger konsulenterne.

 

Opmærksomhed på jura og skat

Generelt er der meget, der skal overvejes, inden man beslutter sig for at sælge eller udleje sin jord til et solcelleprojekt.

Af juridiske forhold i lejeaftalen, som man skal være opmærksom på, fremhæver Claus Munk følgende. Listen er ikke udtømmende, og der kan være andre specifikke forhold på ejendommen, som man skal aftale sig ud af med lejer.

- Placeringen af solcelleanlægget bør foretages, så du undgår, at dyrkningen af arealerne udenom forhindres eller besværliggøres.

- Hvis der skal anlægges tilkørselsveje til solcelleanlægget, hvem gør så det, og hvem betaler?

- Skal tilkørselsveje til solcelleanlægget fjernes igen, når lejemålet ophører? Skal jorden grubbes efterfølgende? Og hvem betaler?

-  Vil du gerne have etableret en økonomisk sikkerhed i form af en garanti fra lejer eller et depositum, der kan dække udgifterne ved aftalens ophør?

- Må der udøves jagt på de arealer, som ikke udlejes?

- Må lejer sætte en anden lejer i sit sted?

- Opsigelsestidspunktet og opsigelsesfristen bør fastlægges, så der ikke spildes et høstår.

- Der bør være erstatningspligt for lejer for afgrødebeskadigelse, opstået under det forberedende arbejde og under selve etableringen.

- Der bør sikres fremdrift i projektet i forhold til kommunen og lokalplanen, så du får lejebetaling fra det tidligst mulige tidspunkt - det kan gøres ved hjælp af en optionspræmie.

- Realkreditlån og andre lån skal rent tinglysningsmæssigt rykke for lejekontrakten, så lejekontrakten kommer til at stå på førsteprioritets-pladsen.

- Som udgangspunkt udgår arealet med solceller af harmoniarealet, fordi betingelsen om udbringning af husdyrgødning på arealet ikke kan opfyldes. Derimod kan du evt. opnå hektarstøtte, hvis du kan dokumentere, at der foretages en landbrugsaktivitet, for eksempel med græssende får.

 

Skattemæssige forhold

Af skattemæssige forhold, man skal være opmærksom på, fremhæver Michael Mortensen følgende. Heller ikke denne liste er udtømmende, og ethvert projekt kræver en individuel vurdering.

- I forbindelse med at din jord bruges til solceller, kan jorden skifte status fra landbrugsjord til industrijord med den konsekvens, at såvel vurderingsgrundlaget som grundskylden ændrer sig. Det gælder både i forhold til de nugældende og de nye, fremtidige vurderingsregler. Der er set eksempler på en mangedobling af skatten. Det bør der tages højde for i lejeaftalen, hvilket oftest sker ved en aftale om, at lejer betaler skattestigninger, som skyldes den ændrede anvendelse.

- Lejeindtægter skal beskattes løbende.

- Beskatning af en eventuel startydelse skal efter praksis periodiseres og beskattes over lejeperioden.

- Der bør beregnes moms af lejen af hensyn til momsfradrag på omkostninger i virksomheden. Det kræver frivillig registrering hos SKAT for udlejning af fast ejendom.

- Hvis du skal sælge din landbrugsejendom, kan der ved opgørelsen af ejendomsavancen ske en indeksering af anskaffelsessummen – dog ikke, hvis ejendommen har skiftet status til industriejendom pga. solcelleaktiviteten. Det medfører væsentlige skattemæssige konsekvenser, hvis der ikke kan foretages indeksering.

- Afhængig af fremtidsplanerne og generationsskifteplanerne for din ejendom kan det måske være fordelagtigt at lægge solcelle-/udlejningsaktiviteten ind i et selvstændigt selskab. Det medfører dog den ulempe, at underskud i din personlige drift uden for selskabet ikke kan modregnes i overskuddet i selskabets drift.

Selvom solceller er et forholdsvis nyt forretningsområde, har Patriotisk Selskab allerede en indgående erfaring med at rådgive om dem. Både Claus Munk og Michael Mortensen står klar til at hjælpe landmændene med at finde ud af, om solceller er en god idé for dem.

jba