Kan du opføre yderligere beboelsesbygninger på din landbrugsejendom?

Af Rune Hyllested, advokat og partner, Storm Advokatfirma

I Danmark er der forskellige regler for, hvor og hvornår man må opføre en eller flere beboelsesbygninger på en fast ejendom, alt efter om ejendommen ligger i landzone, byzone eller sommerhuszone.

Jeg modtager mange spørgsmål vedrørende muligheden for at opføre yderligere beboelsesbygninger på landbrugsejendomme beliggende i landzone, og om allerede opførte bygninger må indrettes til brug for beboelse.

Denne klumme vedrører altså yderligere bygninger og ikke situationen, hvor man ønsker at erstatte eksisterende beboelsesbygning med en ny.

Spørgsmålene relaterer sig både til opførelse af beboelsesbygninger på eksisterende ejendomme, samt udstykning af nye ejendomme fra den eksisterende ejendom, med det formål, at opføre nye beboelsesbygninger.

Kan der udstykkes en matrikel fra ejendommen, hvorpå der kan opføres en ny bygning?

At foretage udmatrikulering af en ejendom er, for så vidt angår selve processen, forholdsvis uproblematisk. Efter udmatrikulering er næste skridt i processen at få en landzonetilladelse til opførelse af en ny beboelsesbygning på den udmatrikulerede ejendom i landzone.

Vanskeligt

Det er her, vanskelighederne begynder at dukke op.

Reglerne på området har til formål at sikre, at udviklingen af ny bebyggelse sker inden for de rammer der er fastsat i planloven. Den generelle zoneopdeling i Danmark og de i planloven fastsatte formål og bestemmelser er, at tæt bebyggelse skal ske i byzone, bygninger til fritidsformål skal være i sommerhusområder, mens ejendomme beliggende i landzone ønskes friholdt for anden bebyggelse, end hvad der er nødvendigt til at drive eksempelvis et landbrug. Formålet med landzonebestemmelserne er at hindre spredt bebyggelse i det åbne land.

I planloven er det bestemt, at der ikke må foretages udstykning eller opføres ny bebyggelse i landzone, medmindre kommunalbestyrelsen giver tilladelse til det. På den måde sikres formålet med planloven, så det åbne land holdes fri for spredt bebyggelse, der ikke skal anvendes til landbrugsdrift.

Restriktiv praksis

Når der indsendes ansøgning om landzonetilladelse, bliver der foretaget en konkret vurdering af ansøgningen. Det centrale fokus i vurderingen er, hvorvidt ansøgningen lever op til de planlægningsmæssige hensyn samt natur- og landskabshensyn.

Praksis på området er restriktivt, og der gives som udgangspunkt ikke tilladelse til udstykning eller opførelse af enkeltstående ejendomme, ligesom der ikke meddeles landzonetilladelse til opførelse af fritliggende boliger i det åbne land, da dette er imod formålet i planloven om at hindre spredt bebyggelse.

Huludfyldning

Der er dog i nogle tilfælde mulighed for at opnå landzonetilladelse efter principperne om huludfyldning.

Princippet om huludfyldning kan benyttes på ejendomme beliggende i landzone, der er tæt omgivet af by og bymæssig bebyggelse på en eller flere sider. Der kan tildeles landzonetilladelse efter princippet om huludfyldning inden for afgrænsede landsbyer. Her skal man dog være opmærksom på, at princippet ikke kan anvendes, og at landzonemeddelelse ikke vil blive meddelt, hvis det område ejendommen er beliggende i er underlagt en kommuneplan, der siger, at yderligere bebyggelse er uønsket.

Jeg får jævnligt andre spørgsmål i forbindelse med byggemulighederne på landet.

Her får du et par af dem sammen med et kort svar:

Kan der opføres en yderligere beboelsesbygning på din landbrugsejendom?

Udgangspunktet er, at det kræver landzonetilladelse efter samme betingelser som ovenfor. Der er dog en undtagelse for ejendomme med et areal på mindst 30 hektar, hvis opførelse eller indretning af boligen sker med formålet om, at den skal benyttes i forbindelse med et generationsskifte eller til en medarbejder.

Kan jeg indrette andre og allerede opførte bygninger til beboelse?

Hvis der på din landbrugsejendom findes bygninger, som uden væsentlig til- eller ombygning kan indrettes til beboelsesbygning, kræver det ikke yderligere landzonetilladelse at anvende bygningen til boligformål. Det er dog et krav, at bygningen er mere end fem år gammel, og at opførelsen af bygningen ikke er sket uden landzonetilladelse, fordi den oprindeligt er opført som værende erhvervsmæssig nødvendig for driften.

Undtagelser 

Planloven indeholder undtagelser til kravet om landzonetilladelse i en række specifikke tilfælde. Som eksempel kan det nævnes, at det er tilladt at til- eller ombygge et helårshus på en landbrugsejendom uden landzonetilladelse under forudsætning af, at bygningens samlede areal ikke overstiger 500 m2, og at bygningen reelt kan anvendes til beboelse, og at den ikke fremstår som en ruin.

Hvis du ønsker at dykke yderligere ned i mulighederne for at udstykke en del af din ejendom, kan du læse »Fast ejendom: Kan jeg udstykke?«.