Man kan først anvende den nye 20 procent-regel, når man har modtaget en ny vurdering efter de nye ejendomsvurderingsregler.
På dette sted har jeg tidligere skrevet et par ord om den kendte 15 procent-regel, hvor ejendomme kan overdrages i familieoverdragelser – primært mellem forældre og børn – til en værdi, der kan være indtil 15 procent lavere (eller højere) end den seneste offentlige ejendomsvurdering. 15 procent-reglen blev til en 20 procent-regel pr. 15. oktober 2021, men med en væsentlig indbygget forsinkelse.
Det nye cirkulære skal anvendes på overdragelser af fast ejendom, der er baseret på en ny ejendomsvurdering efter ejendomsvurderingsloven. Det betyder, at man først kan anvende den nye 20 procent-regel, når man har modtaget en ny vurdering efter de nye ejendomsvurderingsregler. Den velkendte 15 procent-regel skal derfor fortsat anvendes, når overdragelse af en ejendom er baseret på de tidligere vurderingsregler.
Den nye formulering af 20 procent-reglen er således: Hvis »… parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 20 procent højere eller lavere end den nævnte ejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af bo- eller gaveafgiften, medmindre der foreligger særlige omstændigheder«.
Det vigtige er det sidste i sætningen – hvornår mon der foreligger »særlige omstændigheder«? Disse »særlige omstændigheder« kan nemlig føre til, at man alligevel ikke kan benytte 20 procent-reglen.
Skat holder et vågent øje
Der er ikke meget retspraksis om rækkevidden af denne formulering, men Højesteret har for nogle år siden behandlet en sag, hvor et par ejendomme, der blev udlagt fra et dødsbo til cirka 15 procent under vurderingen, umiddelbart efter blev belånt på grundlag af vurderinger, der oversteg den fastsatte værdi betydeligt.
Man skal derfor tænke sig godt om og forsøge at undgå de mest åbenlyse fodfejl.
Det er næppe en god idé at få ejendommene vurderet af eksterne ejendomsmæglere lige inden, man benytter 15 procent eller 20 procent-reglen. Man skal nok heller ikke sætte ejendommene til salg umiddelbart efter en overdragelse til den lave værdi. Ej heller bede kreditforeningen om et stort tillægslån lige efter en overdragelse til den reducerede værdi.
Skat holder et vågent øje med disse overdragelser og herunder også med både faktiske og retlige ændringer vedrørende ejendommene.
Der er et gammelt ordsprog, der lyder, at »den, der lever stille, lever godt«. Det gælder i høj grad i denne sammenhæng. Mit råd er helt bestemt at gå stille med dørene og populært sagt – gå under radaren.
Det er måske lidt en overraskelse for mange, men modsat af, hvad mange mener og rådgiver om, så har man i et generationsskifte ikke et retskrav på at benytte disse gunstige muligheder for værdiansættelse. Benyt derfor en kyndig og uafhængig rådgiver.