Klumme: Værdiansættelse af landbrug
Det kan være svært at slå fast, hvilke principper der skal bruges for at værdiansætte landbrug og jord. I denne klumme, der er skrevet af landbrugsdirektør Poul Erik Jørgensen , Nykredit, kan du blive klogere på det.
Det eneste tidspunkt, hvor man præcist kender værdien af et landbrug, er når et landbrug bliver handlet mellem to uafhængige parter – og så kan man endog til tider drøfte, om der er handlet for dyrt eller for billigt.
Værdien af et landbrug bruges imidlertid løbende. Det sker blandt andet i regnskaberne, ved forsikring af aktiverne, ved skattebetaling efter offentlig ejendomsværdi og i forbindelse med sikkerhed bag finansieringen af ejendommen.
Den løbende værdiansættelse af landbruget sker ved en vurdering, hvor erfarne folk ud fra analyser og erfaringer skønner, hvad den aktuelle værdi er i forhold til et givet formål. Formålet er vigtigt og kan give forskellige resultater. Vurderingen sker f.eks. typisk til genanskaffelsespris til forsikring, mens en finansiel sikkerhedsværdi tager udgangspunkt i en skønnet aktuel handelspris og i nogle tilfælde med en skelen til, hvad der kan opnås ved en hurtig realisering.
Jeg oplever i mit arbejde, at en del føler usikkerhed om vurderingsprincipper, og at der også er misforståelser om Finanstilsynets fastsættelse af jordværdier mv., så lad os bruge denne spalteplads på at få det basale på plads.
Når realkreditinstitutter skal fastsætte en værdi til realkreditbelåning, findes der bekendtgørelser om værdiansættelse, som skal følges.
Den centrale grundbestemmelse lyder således:
Erfaringer om vurderinger kan underbygges af referencer fra faktiske handler af lignende ejendomme.
Som noget særligt på landbrugsområdet har Finanstilsynet i en årrække oplyst nogle jordpriser for de enkelte egne i Danmark. Det er priser, som tilsynet anvender som maksimal værdi ved vurdering af sikkerheder for både bank- og realkreditengagementer ved kunder, hvor der er økonomiske svaghedstegn.
De fastsatte normative værdier, som tilsynet sætter, er ikke helt ude af trit med de faktiske handler. Og hvis et realkreditinstitut skønner det faktiske handelsniveau i området højere, kan realkreditinstituttet godt anvende højere værdier, hvis der via referencehandler kan sandsynliggøres et højere markedsprisniveau i det pågældende markedsområde.
Værdien skal altid sættes lavere end den normative værdi fra finanstilsynet, hvis værdien på den enkelte ejendom skønnes at være lavere - f.eks. pga. manglende dyrkbarhed på dele af arealet eller måske ødelagt dræning eller generel dårlig driftstilstand på pågældende ejendoms jord
Der verserer en myte om, at Finanstilsynet kræver at driftsbygninger værdisættes til nul kroner efter en relativ kort brugsperiode.
Det er ikke korrekt. Der er ikke udmeldt faste priser og regler for værdiansættelse af driftsbygninger. De kan vurderes ud fra en driftsøkonomiske rimelighed og med en forudsætning om, at der sker nedskrivning af en bygning og ikke mindst inventaret, som modsvarer både nedslidningen og den økonomiske forældelse.
Også her skal der vurderes på, hvordan en køber vil bedømme anvendeligheden af driftsbygningen til en konkurrencedygtig, effektiv produktion.
En del andre generelle og individuelle forhold tæller ind i den konkrete vurdering af hver enkelt landbrugsejendom. Deler Kredit denne holdning?
Man behøver vist ikke at se udsendelsen Hammelslag mange gange i TV for at vide at værdiansættelse af ejendomme er vanskelig og kræver lokalkendskab. Det gælder ikke alene boliger, men bestemt også landbrug.
Samlet set er det min opfattelse, at landbrugsejendomme i forhold til belåning kan værdisættes i rimelig overensstemmelse med de faktiske markedspriser, og ikke er mere regelbundet end andre typer af ejendomme.
Det understøttes af, at landbrug har en gunstig adgang til realkreditfinansiering i Danmark. Og det er attraktivt, fordi realkredit er en billig fremmedfinansiering, og dermed fremmer det en fortsat fastholdelse og udvikling af det danske landbrug.
